Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Какие сложности могут возникнуть
Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.
Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.
Как обезопасить сделку
Закон возлагает на покупателя обязанность по проверке подлинности генеральной доверенности. Чтобы не попасться в ловушку мошенников, нужно произвести следующие контрольные действия:
- рассмотреть доверенность визуально, обратить внимание на специальную форму бланка, убедиться в отсутствии поправок, опечаток и подчисток;
- удостовериться в существовании нотариальной конторы, заверившей документ, для этого достаточно проверить информацию в интернете, найти актуальный адрес и номер телефона нотариуса;
- совершить визит в нотариальную контору вместе с поверенным лицом, если остались хоть малейшие сомнения относительно законности его действий.
Основные риски для покупателя
Купля-продажа – одна из самых распространенных сделок с недвижимостью, поэтому и мошеннические действия при ее совершении встречаются очень часто. Либо могут быть допущены ошибки при оформлении доверительного документа, из-за которых сделка способна сорваться.
Риски покупателя при приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности, имеются следующие:
- Доверенность теряет свою юридическую силу после подписания соглашения о купле-продаже. Доверенное лицо может забрать денежные средства и скрыться.
- Гражданин, являющийся собственником квартиры, может умереть до окончания действия нотариальной доверенности. В этом случае решение о продаже будут принимать родственники умершего. Они могут отказаться от совершения сделки.
- Оформление доверенности в нотариальной конторе не может точно гарантировать, что доверитель является дееспособным лицом. Если окажется, что доверитель был на момент подписания документа частично или полностью недееспособным, родственники вправе оспорить доверенность в суде. В результате сделка купли-продажи будет аннулирована. Поэтому важно запрашивать у доверителя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.
- Доверитель и доверенный могут оказаться мошенниками, задачей которых является умышленное выманивание денежных средств. Обычно они нацелены на доверчивых покупателей, к примеру, пожилых людей.
В связи с указанными рисками граждане с неохотой соглашаются на совершение сделки через представителей. Для собственника данный вариант же очень удобен, особенно когда он не может физически заключить договор самостоятельно. Хотя риски у продавца также имеются.
Чтобы не нарваться на мошенников, покупателю стоит внимательно проверить подлинность доверенности. Ведь подлог – это наиболее частая схема незаконных действий при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Провести проверку можно следующим образом:
- Внимательно рассмотреть документ, он должен быть составлен на специальном бланке доверенности, не иметь никаких исправлений, опечаток, подчисток.
- Проверить, действительно ли существует нотариус, который заверял передачу полномочий. Найти телефон или адрес юриста можно в любом справочнике или базе данных в интернете.
- Посетить нотариальную контору, в которой оформлялись полномочия доверенного лица, вместе с гражданином, составившим ее.
В настоящее время есть более легкий способ узнать подлинность документа. Это можно сделать, не выходя из дома. Все, что требуется, – доступ в интернет. Необходим зайти на официальный сайт ФНС РФ, заполнить реквизиты доверительной бумаги. Сервис выдаст краткие сведения о документе.
Таким образом, доверенность на продажу квартиры оформляется в нескольких видах, помогает собственнику недвижимости облегчить процесс совершения сделки. Но купля-продажа по данному документу имеет свои риски для сторон, которые необходимо учитывать, прежде чем соглашаться на заключение договора.
Порядок продажи квартиры по доверенности
В соответствии с российским законодательством совершение любых сделок с недвижимостью, и в частности по купле-продаже квартиры, происходит только при присутствии двух сторон – личном либо по доверенности, оформленной у нотариуса. Сделка по купле-продаже квартиры, совершенная посредством нотариальной доверенности, считается полностью легитимной. Оформить доверенность на совершение юридических действий с объектом недвижимости можно, как на физическое лицо, так и на юридическое (например, агентство недвижимости). Оформление документа предполагает наличие паспортов доверителя и доверенного лица, а также, соответствующих документов на квартиру. Стоит отметить, что процесс продажи квартиры, зачастую, требует проведения таких действий, как получение выписки из домовой книги, получение нового паспорта в Бюро Технической Инвентаризации и многого другого. Поэтому, необходимо определить ряд полномочий, которыми будет наделено доверенное лицо. В доверенности необходимо указать все действия, включая получение денежных средств при совершении сделки и получение задатка, а также право отчуждения объекта недвижимости либо его части в органе УФРС.
В случаях, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, совершение сделки по продаже квартиры потребует нотариальной доверенности от всех правообладателей.
Форму доверенности для продажи квартиры лучше всего выбирать специальную, на основании которой полномочия поверенного будут завершены после выполнения определенных действий. В доверенность вписываются полные данные доверенного лица, срок действия документа, обязательно ставится подпись и дата выдачи. Далее нотариально заверенная доверенность передается доверенному лицу вместе с пакетом документов на отчуждаемый объект недвижимости.
Отметим, что проверить подлинность доверенности на продажу квартиры можно лишь посредством личной встречи с собственником и уточнением вопроса о предоставлении полномочий.
Индивидуальность доверенности при отчуждении недвижимости
Каждая сделка, сопряженная с отчуждением квартиры, носит индивидуальных характер, что не может не отразиться на перечне полномочий в доверенности, указание которых носит обязательный характер. Есть ситуации, где до отчуждения в сделке нужно осуществить конкретные действия, без которых совершение процедуры продажи квартиры невозможно.
Например:
- В квартире сделана перепланировка, но без согласования. Для этого стоит ее узаконить через суд, для чего необходимо представительство, что и указывается в доверенности.
- Собственником или собственником-совладельцем жилья является ребенок, не достигший совершеннолетия. Для чего нужно представление его интересов в органах опеки, у нотариуса и т.п. В этом случае обязательно указание такого пункта в доверенности.
- На квартиру имеется лишь раннее удостоверение о собственности (данные не внесены в Россреестр, стоит получить новую выписку из ЕГРН).
Документы необходимые для составления
Гражданин, который собирается оформить доверенность, обязан для этого посетить нотариальную контору лично либо пригласить нотариуса на дом (в случае форс-мажорных ситуаций – болезнь и т.п.). При себе он должен иметь удостоверения личности обоих сторон и подтверждение права на объект недвижимости (свидетельство, выписка из ЕГРН).
В случае принадлежности квартиры на правах собственности несовершеннолетнему доверенность вправе оформить опекун или родитель.
Важно! В этом случае присутствие ребенка необязательно. Только по достижении четырнадцатилетнего возраста у несовершеннолетнего собственника появляется право подписи соглашения на отчуждение недвижимости, но только в присутствии законного представителя.
Для этого необходимы следующие документы (оригиналы):
- подтверждающие личность несовершеннолетнего (свидетельство о рождении (до 14 лет), свидетельство о рождении и паспорт (от 14 до 18 лет);
- удостоверение личности родителя либо опекуна (попечителя);
- подтверждающие право на опеку;
Если в роли собственника выступает недееспособный гражданин, его интересы представляет опекун:
- удостоверение личности недееспособного;
- документ, удостоверяющий личность опекуна (попечителя);
- подтверждение права на опеку (попечительство).
Если объект отчуждения значится в долевой собственности (несколько собственников), то при подписании (заверении) сделки с ним, закон требует предоставление официального согласия всех участников сделки (заверяется нотариусом).
Отчуждая объект недвижимости, находящийся в собственности супругов, для оформления доверенности предоставляется согласие супруга (ги) (нотариально удостоверенное), либо его личное присутствие. Исключением является приобретение жилья в случае:
- наследования объекта;
- по дарственной;
- действующего брачного контракта, в котором четко прописано, что согласие второго не требуется.
✅ Как обезопасить сделку?
Подумать о безопасности сделки стоит как продавцу, так и покупателю.
|
Продавец |
Покупатель |
|---|---|
|
Передавать свои полномочия стоит только проверенным людям (лучше всего – близким родственникам). |
Необходимо проверять бланк на предмет подделки и допущенных неточностей – не должно быть опечаток, ошибок, подчисток. |
|
При подозрении на мошенничество нужно немедленно отозвать доверенность и обратиться в суд для признания сделок недействительными. |
Требуется удостовериться в том, что акт действительно существует – для этого нужно ввести его данные на официальном сайте ФНС. |
|
Нельзя передавать доверенному лицу права на получение денег (в том числе – аванса). |
Следует обязательно связаться с собственником, чтобы удостовериться в законности действий его поверенного. Если последний всячески препятствует встрече, то это может говорить о мошенничестве. |
|
Обязательно стоит проконсультироваться с юристом по всем вопросам, касающимся оформления бумаги. Неверные формулировки могут стать причиной серьезных финансовых потерь. |
Не помешает удостовериться в дееспособности продавца (по запросу он должен предоставить соответствующую справку). |
|
Рекомендуется воспользоваться нотариальным депозитом. Деньги передавать стоит только после того как договор купли-продажи официально зарегистрирован и получено на руки свидетельство о собственности. |
|
|
В целях безопасности сделки стоит проконсультироваться с юристом – он поможет избежать мошеннических схем. |
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Стоимость оформления доверенности
Стоимость оформления доверенности на продажу квартиры формируется из двух составляющих:
- Нотариального тарифа, размер которого установлен ст. 333.24. Налогового кодекса РФ и составляет 500 рублей
- Услуги правового и технического характера, ежегодно устанавливаемой Московской городской нотариальной палатой.
| Нотариальное действие | Тариф по НК | Услуги ПТХ | |
|---|---|---|---|
| 36 | Доверенности и распоряжения об их отмене: Примечание: При удостоверении доверенности на нескольких представителей, стоимость УПТХ увеличивается на 200 руб. за каждого представителя начиная с 3-го с учетом ограничений максимальной стоимости, указанной ниже. |
||
| за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения автотранспортом: | |||
| а) от имени физических лиц | детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам (при подтверждении родства) | 250 руб. | 1 500 руб. Плата за УПТХ увеличивается на 200 руб. за каждого представителя, начиная с третьего, но в целом не может превышать., более 2 100 руб. |
| другим лицам | 400 руб. | 1 500 руб., но не более 2 100 руб. | |
| б) от представителей юридических лиц | 400 руб. | 2 500 руб., но не более 3 100 руб. | |
| за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения имуществом, за исключением автотранспорта: |
|||
| а) от граждан | детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам (при подтверждении родства) | 100 руб. | 1 500 руб., но не более 2 100 руб. |
| другим лицам | 500 руб. | 1 500 руб., но не более 2 100 руб. | |
| б) от представителей юридических лиц | 500 руб. | 2 500 руб., но не более 3100 руб. | |
| за удостоверение доверенности в порядке передоверия (кроме пенсий пособий и соц.выплат) | от имени физических лиц | 200 руб. | 2200 руб., плата за УПТХ увеличивается на 200 руб. за каждого представителя, начиная с третьего но не более 3 000 руб. |
| от имени юридических лиц | 200 руб. | 2 700 руб., УПТХ увеличивается на 200 руб. за каждого представителя, начиная с третьего но не более 3 100 руб. | |
| за удостоверение доверенности на получение пенсии и социальных выплат | Осв. от уплаты нотариального тарифа | 1 000 руб. | |
| за удостоверение распоряжения об отмене доверенности | 500 руб. | 500 руб. |
Какие функции выполняет доверенное лицо?
Начнем с того, кто может быть доверенным лицом. Эти функции может выполнять любой человек, сосед или кто-то малознакомый. Но самый надежный вариант – это близкий родственник, который к тому же имеет опыт в данном деле. Но такими знакомствами могут похвастаться единицы, потому приходиться искать альтернативу.
Также нередко доверенность оформляется на имя риелтора, курирующего сделку. Но только будьте особенно внимательны, чтобы не попасть на человека, который замешан в сомнительных делах. Такому лучше не доверять свою недвижимость, даже если стоимость его услуг значительно ниже, чем у конкурентов. Заниженная цена выглядит подозрительно, особенно учитывая, что работа действительно не из простых, особенно если рассматривать заключение сделки по гендоверенности, которая перекладывает на плечи риэлтора практически все обязанности.
Кроме того, нужно учитывать, что в зависимости от вида документа, количество функций доверенного меняется. К примеру:
1. Генеральная доверенность.
Именно её чаще всего заключают, когда подразумевается продажа имущества. Этот документ открывает перед доверенным практически полное раздолье в плане поиска покупателя, оформления документов, похода в специальные инстанции за различными справками.
Даже деньги покупатель передает именно доверенному лицу, который, в свою очередь, должен отправить их доверителю. Но у доверенного есть множество ограничений, например, он не может самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, а только отталкиваться от тех рамок, которые ему выставил владелец. В тексте максимально подробно описываются обязанности сторон. После этого документ заверяется у нотариуса, чтобы получить юридическую силу.
На какой срок выдается генеральная доверенность?
Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:
- Дата составления бланка.
- Населенный пункт, в котором она оформляется.
- Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
- Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
- Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
- Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
- Срок действия документа.
- Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
- Нотариальное заверение подлинности.
Где и как оформить доверенность на продажу квартиры
Оформить данный документ можно в любой нотариальной конторе. Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд исключений для особых ситуаций. Например, если собственник является военнослужащим, содержится в исправительном заведении, проживает в доме престарелых, то подпись главы учреждения может считаться заменой нотариальной подписи.
Какая информация указывается
Сведения, которые необходимо указать в нотариальной доверенности на продажу квартиры:
- дата и место оформления документа;
- данные паспорта доверителя с указанием постоянной регистрации;
- полный адрес продаваемой жилплощади (при продаже доли указывают ее размер);
- если доверенное лицо имеет право перепоручить свои полномочия, должны быть указаны его личные данные;
- если на данном этапе точно известна стоимость квартиры для продажи, вписывают сумму;
- срок действия документа.
Оформить доверенность на продажу квартиры можно и на дому, пригласив для этого нотариуса. Чтобы избежать ошибок при оформлении, заранее подготовьте необходимую документацию.
Какие нужны документы
В зависимости от ситуации кроме паспорта доверенного лица и выписки из Росреестра могут потребоваться разные дополнительные документы (оригиналы):
- свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, а также паспорт законного представителя — если продается квартира или доля в ней, принадлежащая лицу до 18 лет;
- паспорт владельца и удостоверение опекуна/попечителя — если жилплощадь принадлежит недееспособному лицу;
- письменное согласие на продажу квартиры от супруга (даже после развода) — если продаваемая недвижимость была куплена в годы брака.