Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как собственники квартир и арендаторы обманывают друг друга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Нелегальная субаренда
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.
- Советы арендатору
- Узнайте собственника в лицо, закажите выписку из ЕГРН.
- Заключайте максимально подробный договор аренды, подписывайте передаточный акт. Прописывайте подробно условия платежей, расторжение и состояние квартиры.
- Арендные платежи перечисляйте безналично с точным указанием назначения платежа.
- Помните Пушкина: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Цены ниже рыночных должны отпугивать.
- Оплачивайте посреднические услуги не раньше просмотра.
- Советы арендодателю
- Заключайте максимально подробный договор. Прописывайте в нем «портрет» арендатора, паспортные данные, число проживающих с ним лиц, запрет на субаренду.
- Найдите дружественную соседку по площадке, которая готова поиграть в «сыщика» и доложить, что за люди ваши арендаторы. Или установите в общем коридоре лестничной клетки видеокамеру, это поможет избежать сдачи жилья в субаренду.
- Требуйте от арендатора показать оригинал паспорта, «пробейте» его в соцсетях.
Что нужно знать при съеме квартиры с Авито
На просторах российского интернета платформа Авито – самая популярная доска объявлений. На данном ресурсе можно найти любые товары, включая и недвижимость.
Совсем неудивительно, что мошенничество при сдаче квартиры в аренду на Авито процветает. Основную схему можно описать следующим образом.
Фейковые варианты сопровождаются фотографиями дизайнерского евроремонта. При этом цена за пользование квартирой подозрительно низкая. Таким способ аферисты хотят привлечь как можно больше клиентов.
Далее предлагается перечислить на карту небольшой платеж в качестве подтверждения намерения заключить сделку. Жулики берут не суммой, а количеством обманутых граждан. Расчет таков, что вряд ли кто-то захочет обращаться в полицию из-за незначительной утраты денег.
Сдача квартиры для «выселения»
Нестандартный способ мошенничества. Потому что здесь арендатора квартиры защищает закон и договор.
Сначала все идет по правилам. Вежливый владелец показывает квартиру, бьет по рукам с арендатором и заключает договор. Все спокойно примерно неделю – жильцу дают освоится. После этого начинается шоу.
Хозяин приходит в квартиру в любое время. Вламывается к жильцу без предупреждения. Предъявляет надуманные претензии. Цель мошенника – извести арендатора, чтобы он съехал. Тогда можно оставить всю предоплату и залог.
По закону, деньги арендатору нужно вернуть. Но мошенник мастер психологического давления. Будет всячески изводить съемщика: ругаться, угрожать. Обычно, этого хватает, чтобы арендатор плюнул на попытки разобраться с мошенником.
Общие рекомендации для защиты от мошенничества при аренде квартиры
- Будьте внимательны. На каждом этапе. Проверяйте объявления. Пробивайте номера телефонов, адреса и названия компаний. Не давайте торопить на осмотре.
- Читайте договор. Он должен защищать ваши права. Требуйте прописать частоту и правила осмотров помещения владельцем; срок внесения платежей; кто и за что платит. Нюансы важны!
- Платите деньги по факту. Сначала квартира, встреча с хозяином и заключение договора. Потом оплата услуг риэлтора.
- Проверяйте документы. Только оригиналы или качественные копии.
- Требуйте нотариальной доверенности и согласия. Все собственники и зарегистрированные в квартире должны дать письменное разрешение на сдачу жилья.
- Платите по договору. Никаких предварительных платежей за несколько месяцев. Даже если доверяете хозяину, и он готов заключить дополнительный договор.
- Фиксируйте состояние квартиры. Когда въезжаете и выезжаете. Записывайте состояние в акт, ставьте подписи сторон, прикрепляйте его к договору.
Афера вторая: арендодатель предлагает вам отказаться от подписания договора
Принято считать, что договор аренды нужен в большей степени наймодателю, поскольку именно этот документ законным образом регулирует постоянство выплат арендаторов. Данное убеждение – стереотип, на котором наживаются некоторые бессовестные владельцы квартир. Помните, что договор аренды защищает обе стороны сделки. Например, не позволяет ни с того ни с сего выставить на улицу беднягу-нанимателя, честно отдавшего деньги за проживание.
Собственник предлагает вам не заключать договор? Ни в коем случае не соглашайтесь на такие условия. Нет договора аренды – нет оснований пребывания нанимателя в квартире. Да и вообще, такие сделки лучше проводить, руководствуясь консультацией юриста.
Афера четвертая: риелтор берет деньги за поиск подходящей вам квартиры в аренду и пропадает
К сожалению, среди доблестных рядов профессиональных экспертов рынка затесались самые обыкновенные воры. Эти люди выходят с вами на связь, представляются риелторами, предлагают свою помощь в подборе временного жилья, после чего берут за это хорошенькую сумму денег. А потом…а потом ничего не происходит. Вы остаетесь как без денег, так и без квартиры. На все ваши возмущения будет звучать один и тот же классический ответ: «вам были предоставлены информационные услуги, на этом наша работа окончена». Это в лучшем случае. В худшем – аферисты испарятся сразу после получения денег.
Как не попасться на крючок лже-риелтора? Оплачивайте оказанные вам услуги только после заключения сделки с собственником и, непосредственно, заселения. В противном случае, вы рискуете «заплатить за воздух».
Итак, когда подходящий вариант найден, самое время договориться о встрече с хозяином и посмотреть жилье. В личной беседе с арендодателем не спешите рассказывать про отсутствие детей, шумных друзей и кота.
Для начала узнайте, имеются ли у хозяина паспорт, документы на право собственности и квитанции об оплате коммуналки.
Внимательно изучите все бумаги. Сейчас расскажу, на что следует обратить особое внимание:
- Паспорт. Проверьте, принадлежит ли он вашему собеседнику. Если с вами договаривается третье лицо, предоставляя личные документы владельца квартиры – продолжать диалог нет смысла. Дело в том, что сдавать квартиру в аренду может законный представитель собственника, но в этому случае он должен показать вам свой паспорт и нотариально заверенную доверенность, которую, кстати, очень легко подделать.
- Свидетельство о праве собственности. Сравните данные с паспортом, обратите внимание на количество долей, которыми владеет собственник. Если он единственный хозяин – все ок, если нет – требуйте письменное согласие всех остальных владельцев.
- Квитанции. Обратите внимание на дату последнего платежа и задолженность. Если последняя имеется – требуйте ее полного погашения. Квитанций нет? Как так?
Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы
Информационные СМС и базы собственников
В цифровую эпоху, когда каждый желает иметь доступ к информации, не выходя из дома, агентства недвижимости, риэлторы и мошенники придумали хитроумный способ обманывать арендаторов, которые ищут прямые контакты с собственником.
Для этого потенциальных жертв находят, выставляя объявления, где указывают, что за небольшую оплату предоставляют данные к номерам телефонов собственников. Жертв привлекают сниженными ставками на аренду квартиры.
В каком виде предоставляется информация:
- в виде СМС (SMS) с номерами собственника;
- в виде доступа на сайт с базой данных, содержащих контакты, сдающих в аренду квартир, хозяев.
Как снимаются деньги:
- через смартфон, достаточно отправить ответное SMS-сообщение с указанным кодом;
- при подписании бумажного варианта договора в «агентстве»;
Что получает жертва мошенников (арендатор) на самом деле:
- устаревшую информацию (хозяева уже сдали, или не сдают квартиры);
- откровенно «левые» номера телефонов.
Для убедительности, могут использовать реальных собственников, которые в сговоре с риэлторами-мошенниками и поднимают трубки, когда им звонят при покупающем услугу арендаторе, чтобы продемонстрировать, что база контактов «рабочая».
Юридический аспект
Если информационное агентство недвижимости заключает договор, то он носит чисто информационный характер, задача которого — предоставить информацию клиенту в виде списка возможных арендодателей.
В договоре не прописано, что агентство несет ответственность за то, что воспользовавшись информацией, арендатор не снял квартиру. Т.е. это чистой воды мошенничество, но грамотно оформленное с юридической точки зрения.
Объявления-утки
В поисках съема жилья арендаторы часто натыкаются на объявления с красивым ремонтом и привлекательной ценой аренды. При звонке по такому объявлению в подавляющем большинстве случаев отвечает риэлтор и говорит о том, что квартира только что ушла (сдана), но есть похожие варианты, немного дороже или похуже по состоянию или в другом районе.
Объявления могут быть очень похожи на реальные, например, в них говорится о том, что нельзя проживать с животными или детьми, только молодые семейные пары и ряд других параметров «отбора». Что придает им вид «настоящих».
Основным же признаком объявлений-обманок является заниженная ставка аренды
Вы, конечно можете согласиться посмотреть предлагаемые варианты, но должны понимать, что риэлтору интересно получить комиссию, а дальнейшие ваши отношения с собственником или условия вашего проживания ему не интересны.
Подложные документы хозяев
Каждый арендатор знает, что при съеме квартиры должен проверить6
- паспорт собственника (-ков);
- документы на квартиру (Свидетельство или выписка из ЕГРН).
Популярный способ мошенничества и обмана риэлторами при сдаче жилья — предоставление копий документов на собственность. Причем представляться хозяевами жилья, в этом случае, могут мошенники, т.к. подделать ФИО на копии гораздо проще, чем на оригинале.
Способы избежать обмана с обеих сторон
Для арендаторов:
- Стоит скрупулёзно изучить предоставленное объявление: низкие цены и слишком идеальные условия должны настораживать, поэтому подобные варианты лучше сразу отбросить.
- Если со стороны риелтора прозвучит предложение о предоставлении базы данных, то следует сразу прекратить сотрудничество.
- Заключать договор и уточнять все нюансы необходимо лично с хозяином собственности. Также перед окончательной подписью стоит обратить внимание на надписи с мелким шрифтом, а также задать ключевые вопросы.
- Если съемщиком был сделан ремонт в квартире, то следует оставить чеки, а лучше дополнительно сделать фотографии до ремонта и после него.
- Квартирант имеет право ничего не оплачивать до заключения договора в письменной форме.
Для арендодателей:
- Пункт в договоре о страховом депозите поможет избежать неуплаты за последний месяц проживания и покрыть расходы за порчу имущества съемщиком.
- Лучше договориться с соседями, чтоб те информировали, когда в квартире большое количество посторонних или странный шум.
- Высокие показания счетчиков могут указывать на то, что в квартире проживает не то количество людей, которое было указано в договоре.
- Следует свести контроль к среднему значению. Ведь постоянная слежка может доставлять неудобство квартирантам и заставит их «скрываться». Контролировать нужно, но так, чтоб это не выглядело постоянным надзирательством и не смущало арендаторов.
В настоящее время ни в административном, ни в уголовном кодексе не предусмотрены меры пресечения конкретно за мошенничество при сдаче и съеме квартир.
Так что по сути, действия риэлторов или арендодателей-обманщиков можно подвести только под одну статью уголовного кодекса — «Мошенничество» (ст.159), а именно под п.4: (мошеннические действия организованной группы лиц, повлекшие лишение права потерпевшего на пользование жилым помещением).
Наказание за обман предполагает штраф в размере зарплаты или другого дохода виновника за период до 3-х лет с ограничением свободы на срок до 2-х лет.
Но, как показывает практика, доказать наличие состава преступления в таких случаях весьма затруднительно. В первую очередь проблемой становится доказательство факта участия в афере организованной группы лиц, ведь юридически отношения риэлторов-мошенников с подставными хозяевами никак не оформляются.
Схемы обмана квартиросъемщиков
Несмотря на широкое освещение темы обмана с арендой жилья в Интернете и прессе, граждане продолжают попадаться на хорошо известные, иногда примитивные схемы мошенничества.
Жертвами афер чаще становятся квартиросъемщики, однако и сами хозяева не застрахованы от обмана.
Как обезопасить себя при сдаче квартиры и чего опасаться? Схемы развода и виды мошенничества описаны далее.
Популярная в больших городах схема «развода» собственников. Ее жертвами зачастую становятся арендодатели, которые сдают жилье неофициально. Договор арендызаключается в устной форме, при этом хозяин свято уверен, что сдает жилье только тому, с кем договаривался.
Квартиросъемщик, в свою очередь, пересдает комнаты или койко-места посуточно — тоже, естественно, без договора. Таким образом недвижимость, на сдаче которой в аренду хозяин планировал зарабатывать много лет, превращается в ночлежку.
В результате при раскрытии обмана хозяин обнаруживает свою собственность в «убитом» состоянии, а претензии предъявлять некому — ведь текущие квартиросъемщики окажутся такими же жертвами обмана.
Собственниками часто практикуется полное или частичное взимание платы с квартиросъемщиков в виде ремонта.
В случае мошенничества инициатива сделать ремонт в счет оплаты исходит от самих жильцов, зачастую в настойчивой форме — дескать, жить в доме с таким состоянием санузла, электропроводки и т.п. невозможно.
Хозяин осознавая перспективу своих убытков (недовольные жильцы съедут, а найти новых в квартиру, требующую срочного ремонта, будет сложно), соглашается на такие условия.
Процесс затягивается на долгие месяцы, в результате хозяин не видит ни денег за аренду, ни собственно ремонта. В конце концов арендодателю не остается ничего иного кроме как выселить обманщиков и смириться с убытком.
Цель аферы гораздо крупнее, чем при мошенничестве с субарендой или ремонтом — захват арендуемого жилья. Жертвами в этих случаях чаще всего оказываются пожилые арендодатели, которых проще обмануть.
Квартиросъемщик под любым предлогом выманивает у собственника правоустанавливающие документы (к примеру, сочиняет, что на работе требуют предоставить доказательства факта аренды для компенсации расходов, или предлагает показать эти документы знакомому юристу для проверки — разумеется, бесплатно).
Следующий этап мошеннической схемы — срочная продажа жилья, при этом оформляется липовая дарственная или другой документ на передачу недвижимости мошеннику. Именно этот вид развода классифицируется как мошенничество, совершенное организованной группой лиц.
Часто при этом мошенники требуют заплатить наперед не за один, а за несколько месяцев.
О том, что идет процесс продажи, арендодатель умалчивает.
Их главная цель — привлечь клиента сниженной ценой, выманить задаток или даже полную оплату любыми путями.
Чтобы вызвать доверие, мошенники ведут активный диалог по телефону, переписываются в мессенджерах. Называют своё имя, высылают фото удостоверения и даже документов на жильё. Делятся жизненными обстоятельствами, рассказывают о семье.
Многих это успокаивает, и напрасно: мошенники могут пользоваться чужими документами, и проверить их подлинность невозможно.
Что они говорят:
— Квартира сдаётся, да, могу показать, но сегодня ещё несколько людей хотели посмотреть. Чтобы я был уверен в вас, закиньте задаток. Может потребоваться от 2000 тенге до полной оплаты за месяц.
— Да, сдаю квартиру. А вы точно снимете? Не знаю, могу ли я верить вам, ведь мне завтра платить ипотеку (другой кредит, коммуналку), и клиент вроде есть.
Опасаясь, что квартира уйдёт, многие арендаторы сами предлагают задаток в качестве брони. И зря. Даже если договоритесь о встрече, на месте никого не будет. После получения денег мнимый арендодатель пропадает.
Как распознать объявление от информационщика или мошенника
- Цена на 30–40 % ниже, чем в аналогичных вариантах. Например, если большинство похожих объектов сдают за 200 тыс. тг, информационщики и мошенники предлагают за 130 тыс.
- Как правило, это 1-2-комнатные квартиры в центре города или в районах с большим спросом, например возле вузов — для привлечения студентов.
- Фотографии очень красивые, но маленькие или обрезанные. Могут быть скачанные из Интернета.
- Минимум информации, только общие фразы, ничего, что демонстрировало бы позицию собственника, его требования к арендатору.
Мошенничество при сдаче квартиры в аренду (риски владельца квартиры)
Собственники квартир чаще попадаются мошенникам. Так, найти порядочных и добросовестных квартиросъемщиков достаточно сложно. По этой причине собственники пытаются тщательно проверить своих арендаторов, прежде чем пускать их к себе на квартиру.
Однако зная основные методы аферы при сдаче квартиры со стороны арендаторов, можно пресечь нежелательные последствия и убытки:
- Очень часто квартиросъемщики сдают арендованное жилье в субаренду. Такие действия они обязаны согласовать с собственником. Однако собственники зачастую не знают об этом, только если им не сообщают соседи. В таких случаях приличное в начале жилище превращается в хостел, притон и т.д. Арендаторы получают свою прибыль, а хозяину не остается ничего, кроме как смириться с причиненным недвижимости ущербом.
- Ремонт квартиры в счет оплаты аренды. К данному методу прибегает большинство квартиросъемщиков. Суть заключается в том, что они настаивают на проведении ремонта за свой счет, указывая на невозможность проживания в нынешних условиях. Расходы арендаторов покрываются за счет арендной стоимости в будущем. Собственник соглашается, а в итоге арендаторы не производят ремонт и не оплачивают жильё.
- Истребование удостоверяющих правомочие собственности документов. Мошенники снимают квартиру и под различными предлогами требуют предоставления документов на недвижимость, а после получения осуществляют с ними незаконные действия, к примеру, оформляют поддельную дарственную от имени собственника с целью дальнейшей продажи. Такие действия являются явным примером мошенничества, которые оспорить можно лишь после решения вопроса об уголовной ответственности.
Несмотря на то, что схем мошенничества при аренде квартир гораздо больше, чаще всего жертвой обмана становятся именно съемщики квартир.
Рассмотрим, какими именно методами собственники пытаются обмануть своих квартиросъемщиков.
Ответственность за мошенничество
На сегодняшний день в правоохранительные органы поступает много заявлений по поводу мошеннических действий участников рынка недвижимости. Однако не во всех случаях люди становятся действительно жертвой мошенников. Много заявлений поступает вследствие неграмотности самих людей, которые не могут различить обстоятельства непреодолимой силы от мошенничества.
Так, чтобы действия лиц могли быть расценены как мошенничество, необходимо чтобы они подпадали под следующие признаки:
- действия должны быть направлены на обман при аренде квартиры;
- обман должен иметь целью получить деньги.
В свою очередь мошенничество при сдаче квартиры в аренду является уголовно наказуемым деянием, и наказание имеет самый разный характер.
Так, в зависимости от размера ущерба, причиненного лицам, в отношении мошенников могут быть применены следующие меры:
- уголовный штраф;
- арест;
- исправительные работы;
- лишение свободы.