Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Актуальные вопросы изменений в Жилищном Кодексе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.
Оформление разрешения
Процесс включает несколько этапов. До начала строительных работ нужно собрать требуемую проектную документацию. Владелец земельного участка заказывает ее у специалистов. Документ разрабатывается на основании предоставленных заказчиком документов: градостроительный план, итоги инженерно-геодезических исследований, технический план и другие бумаги. Их перечень можно уточнить у специалистов компании, которые будут заниматься созданием проекта. Работа осуществляется в строгом соответствии с СП, СНиП и другими утвержденными нормами.
На втором этапе необходимо получиться разрешение на строительство. Для решения этой задачи необходимо пойти в МФЦ или ОМСУ с заявлением, к которому требуется приложить пакет документов:
- правоустанавливающая документация на участок;
- градостроительный план;
- документы и основные материалы из проекта – архитектурное решение, пояснительная записка и т.д.
После получения официального разрешения наступает этап строительства. До окончания работ собственник участка, на котором будет происходит возведение малоэтажного объекта, должен проводить межевание земли. Процедура необходима, чтобы каждый блок здания находился на отдельном участке.
Раздел площади на участки, которые прилегают к составляющим жилого здания, осуществляется с учетом межевого плана перед сдачей объекта в эксплуатацию. У каждой части дома должна быть своя территория и изолированный выход на нее. Количество участков должно соответствовать числу блоков.
Процедура самого оформления включает два этапа: получение разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрация права собственности. Для получения разрешения требуется обратиться с заявлением в ОМСУ или МФЦ. Необходимо предоставить определенный пакет документов:
- правоустанавливающая документация на землю;
- градостроительный план, который был предоставлен при получении разрешительного документа на проведение работ;
- разрешение на возведение;
- акты сдачи-приема капитального строительства, соответствия выстроенного объекта проекту и другим требованиям;
- схемы расположения здания, инженерных систем и границ земли;
- и другие документы.
Для регистрации права собственности следует обратиться в МФЦ с паспортом, документом на землю и разрешением на ввод в эксплуатацию объекта. Специалист примет заявление и укажет размер пошлины. Также зарегистрировать право собственности можно на официальном сайте Росреестра или портале «Госуслуги». После успешной проведенной регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН.
Когда выдается разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:
-
Градостроительный кодекс РФ;
-
Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
-
Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
-
Собственно, разрешающая документация.
Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.
Итого необходимы:
-
Проектная документация;
-
Градостроительный план земельного участка;
-
Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.
Правовая база для данного типа жилья.
Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Правовой статус дома блокированной застройки
На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.
Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.
Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.
Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.
Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.
Правовое регулирование
Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.
Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ
| Нормативная база | Описание |
|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ | Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ |
| Жилищный кодекс | Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных |
| Земельный кодекс | В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания |
Статусность домов блокированной застройки
По ошибке каждую из независимых частей блокированного дома принимают за индивидуальную единицу и именно в таком порядке прописывают в кадастровом реестре.
Владелец и госслужащий делает большую ошибку, регистрируя в таком порядке дом блокированной застройки. Жилищный кодекс (ст. 49) гласит: «Строения блокированного типа, состоящие из нескольких отдельных частей, принимаются за единое целое». Поэтому целой считается вся конструкция блочного дома.
Понятие дома блокированной застройки не распространяется на дома, состоящие из одной секции блокированной постройки. В таком случае часть определения, оговаривающая наличие нескольких блочных секций, не соблюдается, а строение принимает статус отдельного жилого дома частного характера.
Правовой статус дома блокированной застройки
На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.
Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.
Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.
Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.
Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Что такое блокированный жилой дом и где их чаще возводят
В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.
Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы. Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п. Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.
Правовая база для данного типа жилья.
Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Нормативное регулирование
Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.
В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.
Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.
Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.
Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.
Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.
Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
- Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
- Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
- Правительственное постановление от 2020 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
- Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
- Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Что такое дом блокированной постройки и его примеры
Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.
Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Приведем примеры домов блокированной постройки.
Типы блокированной застройки
Принято различать следующие типы домов блокированной жилой застройки:
- дуплекс- представляет собой дом на две квартиры, зачастую в два этажа с общей глухой стеной и крышей. Такой вид застройки очень распространен в Великобритании;
- таунхаус- является домом, в котором для каждой квартиры предусмотрен свой отдельный вход. Главное отличие данного типа блокированной жилой застройки от других- это небольшая площадь жилья и отсутствие заднего двора. Данный вид относится к элитному жилью;
- лэйнхаус- дома блокированной жилой застройки, предусматривающие наличие большой площади придомовой территории, на которой зачастую размещен объект гаражного строительства;
- квадрохаус- представляет сбой дом с четырьмя отдельными входами и гаражами. Рассчитан на проживание четырех семей. Обычно такие дома являются двухэтажными;
- виолетта- вид застройки, на придомовой территории которой может быть расположен бассейн. Этот вид нашел свое признание в Италии.