Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Моей семье отказали в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главный показатель, который влияет на решение банка при выдаче ипотеки — доходы заемщика. Важно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял не больше 30–40% от вашего постоянного дохода — конкретный процент устанавливается внутренними правилами банка.
За доходы банк может принять сразу несколько источников, откуда вы получаете деньги:
- Зарплата. Если вы работаете в организации по трудовому договору больше шести месяцев, банк считает это надежным источником дохода.
- Сдача недвижимости. Банку нужно предоставить подтверждение такого дохода — например, декларацию, по которой вы платите налоги, договор найма помещения, чеки самозанятого.
- Доход с вклада — можно принести в банк договор на открытие вклада.
Отказ из-за неподходящей профессии или статуса
В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.
Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.
Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.
Что делать, если отказали в одобрении заявки на ипотеку?
Если вы получили отказ по какой-либо из этих причин, попробуйте обратиться в свой банк или финансовое учреждение еще раз. Однако делайте это через некоторое время, а не сразу. Сроки варьируются от учреждения к учреждению и всегда являются предметом профессиональных переговоров.
Если вы подадите заявку раньше этого срока, ваша заявка будет автоматически отклонена без рассмотрения. Мы рекомендуем использовать это время с умом, проанализировать ситуацию и учесть все допущенные ошибки. Возможно, вы сможете исправить некоторые из них, и ваше следующее обращение в банк будет более успешным.
Прежде всего, стоит:.
- Проверьте и улучшите свою кредитную историю.
- Поддерживайте с ними постоянный контакт и
- По возможности привлекайте созаемщиков.
- Обратитесь к своему работодателю, чтобы проверить неофициальный доход, а также серый доход.
- Ищите более ликвидные свойства и
- Попробуйте разные банки.
Неочевидные причины для отказа
Мы попросили наших экспертов вспомнить какие-либо необычные случаи отказа от акта. Мы считаем, что судимость несовершеннолетнего может встать между заемщиком и ипотечным кредитом.
Сурен Айрапетян, главный исполнительный директор Rebridge Capital, прокомментировал Первая категория отказов — это либо внезапное обнаружение судимости заемщика, либо чрезмерное ее обнаружение. Расскажите, пожалуйста, две истории, иллюстрирующие этот тезис.
Первая история — об Игоре. Игорь работал в крупном издательстве и несколько лет занимал должность литературного куратора. У него была «белая» зарплата, официально зарегистрированный брак и отличные рекомендации.
Внешность и методы Игоря были внешне привлекательными. Учителя его сына, коллеги и даже бухгалтер соседнего магазина говорили, что этот человек был уважаемым, вежливым и приятным. Я не понимал отказа от ипотеки.
Однако на первом курсе института все понеслось, когда выяснилось, что Игорь устроил хулиганскую драку, чтобы забрать сумку своей девушки. Результатом борьбы стал уголовный реестр Игоря, который еще долгие годы давал о себе знать.
Банки, как правило, предвзято относятся к заемщикам с криминальным прошлым.
Вскрылись неликвидные факторы объекта
Хотя недвижимость может быть отличной, существуют непреодолимые факторы. Например, близость к кладбищам, заводам или неблагополучным районам.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Однажды покупатель пришел посмотреть участок, который я продавал. Ему понравился участок, и он внес залог. Но потом клиент решил еще раз посетить это место без меня и встретил соседа, который сам хотел купить участок.
Сосед стал грубить и скандалить, и покупатель отменил сделку. Мы продали участок гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, не пересекался с соседом заранее.
Опытные агенты по недвижимости советуют сразу информировать потенциальных покупателей о непреодолимых факторах неподвижности, чтобы не терять время.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Например, если кто-то смотрит на карту и видит, что в 500 метрах от дома есть заводы и шоссе, то нет необходимости их прятать. Вы плохо выглядите в его присутствии. Обычно я рассказываю о негативном соседстве в начале отбора, если расстояние до объекта недвижимости велико.
А если это займет несколько часов, скажите об этом заранее, чтобы не тратить время клиента. Вдруг им категорически не нравятся кладбища, расположенные в 200 метрах от них. Кстати, это не всегда является препятствием, поскольку такие покупатели все равно хотят его увидеть и получают кредит спустя неделю.
Однако дом рядом со свалкой долгое время не могли продать, несмотря на то, что предлагали почти половину цены.
Когда объект недвижимости впервые вносится в базу данных агентства, агентство должно сначала ознакомиться с районом, прежде чем вести туда покупателя. Иначе в решающий момент может произойти «сюрприз», которого никто не ожидал.
Сергей Савельев, абонент Национальной ассоциации риэлторов (Серпухов): — Когда я представлял дом, я и не подозревал, что рядом проходит железная дорога. Она ведет к гаражу, и мимо нее время от времени проезжают поезда. Покупателю очень понравился дом, и он уже был готов заплатить наличными.
Вдруг поезд останавливается за домом. Мы сами потрясены и вынуждены признать, что покупатель сразу же отказался от сделки.
Даже если фактор ликвидности внезапно появляется во время знакомства с недвижимостью, профессиональные брокеры по недвижимости сосредоточатся на нем и представят его в своих интересах.
Подробнее о том, как быстрее продать неликвидную продукцию, читайте в нашем блоге.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2-НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Должникам. Долги за коммунальные платежи, алименты, штрафы ГИБДД — все это может стать причиной отказа в ипотеке. Проверьте долги, прежде чем подавать заявку в банк. Узнать о неожиданных и давно забытых долгах можно на сайте ФССП.
По каким основным причинам могут отказать в ипотеке
Ипотека — это серьезная кредитная ответственность, которая требует от человека регулярных крупных выплат на протяжении долгого времени, вплоть до 20-25 лет. Решившись на покупку недвижимости в кредит, важно понимать, что банк будет всесторонне оценивать возможности заемщика в сфере финансов. Детально оценивается каждый критерий, включая стаж на нынешнем месте работы, платежеспособность клиента и хорошую кредитную историю. Не так часто, но бывает, когда финансовая организация отказывает в выдаче займа вовсе без объяснения причин. В остальных случаях причинами отказа обычно выступают:
- неуверенность в платежеспособности потенциального заемщика;
- плохая кредитная история;
- подделка документов или несоответствие данных;
- недостаточный уровень доходов;
- высокая финансовая нагрузка клиента.
Лучше всего заранее обезопасить себя и предупредить возникновение подобных ситуаций, подготовив необходимые документы и решив проблемы, способные повлиять на принятие заявки.
Кому не дадут ипотеку
Банк может отказать, не озвучивая причину своего решения. Обычно ипотеку не дают тем, кто не попадает под условия конкретного банка, или в следующих случаях:
- Людям с серой зарплатой или самозанятым.
- При низкой платежеспособности.
- Людям творческих профессий, которые получают деньги по завершении проекта. Даже значительные гонорары не всегда могут убедить банк в платежеспособности такого клиента.
- ИП и владельцам ООО. Наиболее лояльны к таким заемщикам в Сбербанке.
- При плохой кредитной истории.
- При большой кредитной нагрузке.
- При наличии судимости и долгов перед судебными приставами.
- При проблемах с организацией-работодателем. Ваш работодатель может несвоевременно оплачивать налоги, кредиты или находиться в стадии банкротства.
Что делать, если вам отказали?
Стороны сделки готовятся подписывать документы и потирают руки в предвкушении, но планы меняются в одну секунду, как только менеджер сообщает, что решение банка изменено на отказ. Все в растерянности, как действовать дальше? Анна Губанова рассказала, как строится работа с такими клиентами в агентстве Gubanova Estate. Воспользоваться подобным алгоритмом можно и в частном порядке.
Первое, что предстоит сделать после получения отказа — понять причину, по которой банк вынес такое решение. Это требует обширной специальной подготовки, здесь приходит на помощь большой опыт ипотечного брокера, работающего в агентстве. Обывателю справиться с такой задачей сложно, так как банк не обязан разъяснять клиенту причины отказов.
После того как причина определена, можно приступать к следующему этапу, к ее устранению. Стоит заметить, что не все негативные факторы можно скорректировать: можно погасить просроченную задолженность, закрыть исполнительный лист, выбрать другую недвижимость, наконец, но избавиться от судимости, например, не получится. Вывод один: чем тяжелее негатив, который привел к отказу, тем сложнее будет исправить решение.
Помимо того, что отказ банка может серьезно испортить настроение, он еще и скорректирует планы сторон сделки. После того как банк вынес отрицательное решение по заявителю или по объекту, может действовать мораторий на подачу новых заявок. Это значит, что перед повторным обращением в банк, клиент будет обязан выждать определенное количество времени. Точные параметры в разных банках могут отличаться, в Сбербанке, например, придется отложить сделку минимум на два месяца.
Как избежать отказа по ипотеке после одобрения?
Непреложное правило обращения за ипотекой: «Семь раз отмерь, один отрежь». Несмотря на кажущуюся простоту процесса, действительно простых историй клиентов не так уж много. Оптимальный способ, чтобы получить и сохранить одобрение на всех этапах рассмотрения — работа с ипотечным специалистом.
Еще до подачи заявки в банк необходимо комплексно оценить ситуацию. Брокер подробно анализирует все параметры клиента: пол, возраст, характер занятости, стаж, уровень дохода, семейное положение, финансовая нагрузка, кредитная история, скоринговый балл. Уже на этом этапе формируется стратегия кредитования, в зависимости от социального портрета принимается решение, в какой банк, с каким пакетом документов и на какие условия подавать заявку.
Второй, не менее масштабный, этап работы проводится на этапе подбора жилья: чтобы не получить отказ по квартире, важно проверить все юридические аспекты до согласования объекта с банком. Нюансов в этом вопросе может быть достаточно много, поэтому лучший вариант, если рядом с клиентом будет грамотный специалист, способный провести полноценную юридическую экспертизу. Особенно актуально это для покупки объекта на вторичном рынке, ведь чем дольше история жилья, тем больше сюрпризов в ней может скрываться.
Портрет идеального клиента банка. Как повысить шанс одобрения ипотеки
- Крепкое здоровье.
- Высшее образование.
- Опрятный внешний вид при обращении в банк.
- Быстрый ответ на звонки из банка.
- Хорошая кредитная история или ее отсутствие. Лучше, если клиент раньше брал кредиты, все погасил или стабильно выплачивает.
- Расходы меньше 40% от доходов.
- Стабильная, безопасная работа с белой зарплатой.
- Первый взнос 30-40% от стоимости недвижимости.
- Есть до 4 созаемщиков.
- Мало иждивенцев.
- Нет долгов перед государством.
- Нет плохой кредитной истории у близких родственников.
- Нет судимостей.
- Военный билет или приписное с отсрочкой.
- Есть другая недвижимость в собственности.
- Выбрана хорошая, ликвидная недвижимость. Свежая вторичка или новостройка.
Ипотечный займ выдается гражданам России в возрасте от 21 до 65 лет, если они отвечают условиям банка.
Иначе кредитор может отказать в предоставлении ипотечных средств.
Как правило, кредитная организация откажет, если:
| Заемщик не имеет официального трудоустройства | и стабильного дохода |
| Потенциальный клиент банка обладает отрицательной | кредитной историей |
| Заемщик, имеет | судимость |
| Состоит на учете в психоневрологическом | или наркологическом диспансере |
Как избежать проблем при подаче заявки?
Причины отказа в ипотеке могут быть критичными, когда поделать с этим ничего нельзя, и такими, которые вполне можно изменить. Так, если дохода заемщика не хватает для получения нужной суммы кредита, банки разрешают привлекать созаемщиков. В тех случаях, когда причина отказа может быть оперативно устранена, кредитные организации выдают согласие на выдачу ипотеки с так называемым отлагательным условием. Кредит заемщику согласуют только после того, как он выполнит требование банка: закроет действующие кредитные карты, заплатит штрафы ГИБДД. Обычно речь идет о суммах более 10 тысяч рублей.
«Появление отлагательного условия часто связано с долгами за коммунальные услуги, опубликованными на сайте судебных приставов. Как только клиент долг выплачивает, с сайта эту информацию сразу снимают, и банк ипотеку одобрит», — рассказывает Людмила Моисеева. Если дохода клиента не хватает для получения займа в конкретном банке, ему стоит обратиться в другой. Разные банки по-разному определяют размер дохода, который нужен клиенту для одобрения, и там, где по требованиям одного банка клиент не проходит, в другом проблем с одобрением не возникнет.
В сложных случаях вроде отрицательной кредитной истории все зависит от того, какая это просрочка и по какой причине она возникла. Большинство банков считают серьезными просрочки по платежам более 60 дней. Найдется решение и в ситуации, если семья не может получить кредит из-за того, что проблемы с кредитной историей есть у одного из супругов, тогда заемщиком может выступить второй, кроме того, для получения ипотеки в таком случае дополнительно понадобится заключить брачный договор.
Иногда на то, чтобы изменить ситуацию, может потребоваться несколько лет. Собирая информацию о том, как клиент расплачивался по кредитам, банки смотрят кредитную историю не за все время ее формирования, а только за последние несколько лет. В большинстве банков это срок ограничивается тремя — пятью годами. Если с момента просрочки прошло достаточно времени, заемщик может снова попытаться получить ипотеку, разумеется, при условии что к этому моменту все долги уже погашены.
После того как причина отказа устранена, можно заново подавать заявку на получение ипотеки. В одних банках повторно обращаться за кредитом можно сразу после отказа, у других существует двухмесячный мораторий на подачу новой заявки. При этом заемщику нужно будет предоставить в банк тот же комплект документов, что и в первый раз.
Из-за чего Сбербанк отказывает в ипотеке после ее одобрения?
Сбер отказал в ипотеке перед сделкой – такие жалобы стали появляться все чаще. Но, при рассмотрении оказывалось, что не все так просто и сразу обвинять банк в том, что он подвел заемщика не стоит.
Например, женщина сообщила, что ипотеку сначала одобрили. Потом отказали уже на стадии оформления квартиры в БТИ. Причина отказа оказалась очень интересной – раньше это была ее квартира, которую она продала, потом снимала, а впоследствии решила приобрести в ипотеку. Согласитесь, ситуация странная, и не удивительно, что банк отказал в кредите, когда выяснил историю недвижимости.
При одобрении ипотеки банк проверяет предоставленные сведения и если все нормально, то одобряет заявку. Но потом человек начинает искать недвижимость, которую хочет купить, далее она будет проходить тщательную проверку службой безопасности банка, как и продавец квартиры или дома.
Почему Сбер отказывает в ипотеке после одобрения:
- проверка квартиры дала отрицательный результат – низкая ликвидность, проблемы с правом собственности, обременения;
- выяснилось, что клиент предоставил недостоверные данные о доходах, составе семьи, скрыл информацию, которая влияет на дальнейшую выплату долга;
- при оформлении льготного займа с господдержкой позже выяснилось, что заемщик не соответствует критериям;
- человек оформил несколько кредитов, в том числе в МФО после одобрения ипотечного займа.
Специалисты рекомендуют согласовывать все вопросы досконально на стадии одобрения. Особенно ситуацию со страховкой, оценкой недвижимости, другими обязательными платежами и комиссиями. Некоторые считают, что банк часто настаивает на оформлении страховки в аккредитованных Сбером компаниях, у которых стоимость страхования существенно выше.
Решить эту проблему можно сразу:
- подберите заранее квартиру;
- приложите к заявке на ипотеку оценку независимой экспертизы сторонней фирмы;
- сразу уведомите банк, что будете оформлять страховку в конкретно выбранной вами компании.
Все согласования условия с банком оформляйте письменно, пусть на каждом документе стоит подпись сотрудника, что данный вопрос согласован и одобрен.
Распространенные причины отказа в ипотеке.
- Не хватает дохода. У многих клиентов официальный доход оказывается ниже, чем номинальный, поэтому уже на этапе подачи документов клиенту может отказано в дальнейшем рассмотрении заявки. В данном случае можно документально подтвердить неофициальный доход, если есть возможность, хотя особой роли для клиента он не сыиграет .
- Поддельные документы. Чтобы соответствовать требованиям банка, клиенты иногда могут предоставлять подложные документы. Так, поддельную справку 2НДФЛ с более высоким доходом достать не составит особого труда. Справки с ложными данными могут добываться через знакомых, занимающих руководящие посты. Такой вариант иногда «прокатывает», однако, в штате службы безопасности крупных банков работают профессионалы, которые, при выявлении подобных действий, могут не только дать отказ в ипотеке, но и занести человека в черный список. Также они могут подать об этом сведения в БКИ и межбанковскую базу лиц, предоставляющих ложные сведения. Тогда принимать на обслуживание такого обманщика-клиента не будет ни одна организация.
- Нехватка средств на первый взнос. Несмотря на то, что многие кредитные учреждения предлагают оформить ипотеку с минимальным ПВ (0-20%), что является больше маркетинговым ходом, на деле по таким заявкам чаще всего приходит отказ. Служба безопасности начинает пристально изучать заемщика, который уже пытается сэкономить на первом взносе: достаточно ли у него дохода и не возникнет ли проблем с оплатой. В идеале заемщик должен иметь 30-50% от стоимости жилья или уже иметь в собственности недвижимость.
- Негативная кредитная история. Если у клиента уже была значительная (более 90 дн.) просрочка по предыдущим кредитам, то вероятность отказа огромная. Более клиентоориентированный кредитор, у которого мало ипотечных клиентов, может пойти на встречу и закрыть глаза на некоторые «прегрешения», а вот крупные банки вряд пустят на следующий этап.
- Система скоринга. В каждом банке есть система скоринга, в которой клиент набирает баллы: набрал нужное количество – двигаемся дальше, нет – отказ. Программа формирует портрет целевого заемщика.
- Трудовая нестабильность. Не любят кредиторы клиентов-летунов, которые часто меняют места работы. Постоянные увольнения могут свидетельствовать о ненадежности клиента, особенно, если между ними большие перерывы.
- Долги по алиментам, налогам, штрафам. Сотрудники службы безопасности легко узнают об этом, поэтому наличие подобных невыплат отрицательно может сказаться на решении по ипотеке.
- Неверно указаны сведения. Если клиент указывает телефоны, а банк не может на них дозвониться при проверке, то скорее всего будет отказ или клиента попросят указать точные данные.
- Большая закредитованность. Если уже есть действующие кредиты, то нагрузка увеличивается. Клиент может просто не пройти этап расчета кредитоспособности.
- Неуверенность. Если клиент ведет себя неуверенно, путается в данных, сбивается, уточняет данные по телефону или вообще находится в сопровождении, то ему, скорее всего, будет отказ. Кредитный специалист может отметить в системе о поведении клиента на его визуальный осмотр, на что скоринг выдаст отрицательное решение. Если у клиента самые честные намерения, то стоит быть готовым к подробным вопросам о работе, целях покупки недвижимости и проч. Резко реагировать « зачем Вам это нужно» или « я не собираюсь отвечать на подобные вопросы» не стоит.
- Наличие судимости. Ранее судимым людям получить ипотеку фактически невозможно. Исключение может составлять условная судимость, но вероятность здесь также мала.
- Выбор клиентом неподходящей залоговой недвижимости. Залог должен быть ликвидным, проходить банковскую экспертизу, соответствовать требованиям.