Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о задатке при покупке квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расписка в получении денежных средств за квартиру – это документ, который подтверждает факт получения определенной суммы денег при продаже квартиры. Расписка может быть составлена в виде простого документа или включена в состав договора купли-продажи.
Особенности оформления задатка
Задаток является важной частью процесса оформления договора купли-продажи жилого помещения. Данный взнос представляет собой денежные средства, которые покупатель передает продавцу в качестве гарантии своей серьезности и намерения приобрести квартиру. Оформление задатка обладает своими особенностями, поэтому важно изучить ключевые моменты и правила его составления.
Перед тем, как оформить задаток в 2023 году, избегайте ошибок и юридических проблем. Для этого следует обратиться к опытному юристу, чтобы составить правильный договор задатка, учитывая все необходимые детали и требования.
Однако, чтобы понять, чем отличается задаток от аванса, какие вопросы идут в комплекте документов, возможно, проще ознакомиться с основными особенностями оформления задатка.
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Во время совершения сделок с недвижимостью, особенно при покупке жилого помещения, часто возникают вопросы о задатке. В этом материале мы представим ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о задатке при заключении договора купли-продажи жилого помещения.
-
Что такое задаток?
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве обеспечения договора купли-продажи. Он подтверждает намерение покупателя осуществить покупку и защищает интересы продавца в случае невыполнения покупателем своих обязательств по договору.
-
Как правильно оформить задаток?
Задаток можно оформить в виде расписки или соглашения между продавцом и покупателем. Важно указать все основные условия договора купли-продажи, а также указать сумму задатка и условия его возврата.
-
Какие ошибки часто допускаются при составлении задатка?
Одной из распространенных ошибок при составлении задатка является неправильное указание суммы задатка или условий его возврата. Также часто ошибаются в написании фамилий и имен сторон договора и не указывают все необходимые данные жилого помещения.
-
Какие особенности оформления задатка в 2021 году?
В 2021 году особенностью оформления задатка является необходимость использования электронной формы документа при заключении договора купли-продажи посредством удаленного способа связи.
Пример образца задатка на покупку квартиры в 2023 году:
| Документы, которые идут в комплекте с задатком: | Чем задаток отличается от аванса? | Как оформить задаток? | Что делать при получении средств в задатке? |
|---|---|---|---|
|
|
|
|
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Одна из сторон вправе расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям. Например, в квартире обнаружены серьезные неустранимые недостатки, которые при первичном осмотре не были замечены покупателем. Вопрос возврата задатка рассматривается в следующем порядке (ст. 381 ГК РФ):
- Соглашение расторгается по обоюдному согласию. Полученная сумма денежных средств возвращается покупателю.
- Покупатель отказался от исполнения условий предварительного договора. Сумма задатка остается у продавца.
- Продавец уклоняется от исполнения условий соглашения. Тогда он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.
На практике такое обязательство зачастую нарушается продавцами. Чтобы восстановить справедливость покупатель вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании двойного задатка в судебную инстанцию:
- для иска до 50 тысяч рублей — в мировой суд;
- для исков, превышающих 50 тысяч рублей — в районный суд.
Истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.
Следует учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток. Обычно это происходит, когда в сделке участвует риэлтор и просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке. В этом случае внесенную сумму риэлтор оставляет себе и не передает ее покупателю. Соответственно, она не является гарантийным платежом по договору.
Если сделка срывается, то переданные покупателем деньги не возвращаются, поскольку по своей сути не могут рассматриваться, как задаток. Поэтому не следует отдавать наличные средства риэлтору, а только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Задаток: правильное оформление, необходимые документы
Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.
Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:
- цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
- список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
- список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
- срок получения недвижимости покупателем;
- на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
- информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.
Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:
- ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
- прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
- размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
- подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.
При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.
Авансовый договор содержит перечень стандартизированных положений, которые легко понять и при необходимости определить, кто и с какой целью подписал документ.
Нет необходимости указывать, что это авансовый платеж. Фраза «авансовый платеж» является достаточной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом РФ авансовым платежом считается любой платеж, который не указан как аванс.
Еще одно отличие соглашения о предварительной покупке от соглашения о задатке заключается в том, что в документе не обязательно указываются способ и условия возврата или невозврата денег. Способ оплаты указывается в предварительном договоре вместе с формулировкой об авансовом платеже.
Как уже упоминалось выше, в России условия авансового платежа оставлены на усмотрение сторон договора, которые могут пожелать установить такую же финансовую ответственность за аванс, как и за предварительный платеж, или вовсе избежать ее.
Отличия между задатком и авансом
Не рассматривайте первоначальный взнос и депозит как схожие понятия. Между ними есть несколько важных различий.
Авансовый платеж — это предварительный платеж, который не обязывает стороны сделки совершить обязательную продажу. Эта сумма является общей платежной частью контракта. Авансовые платежи не облагаются никакими другими сборами.
Депозит является более существенным аргументом, поскольку обязательства, которые он влечет за собой, регулируются действующим законодательством. Если сделка завершена и все этапы продажи прошли успешно, первоначальный взнос рассчитывается как часть общей суммы контракта. В случае невыполнения обязательств одна из сторон может понести значительные убытки.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Чем рискует продавец?
Продавец квартиры, требуя задаток как обеспечительный платеж перед передачей жилья, также несет риски.
Во-первых, если продажа квартиры не состоится по вине продавца (например, документы на недвижимость не выдались вовремя или оказались не соответствующими данным в договоре), продавец обязан вернуть покупателю все внесенные денежные средства в двойном размере в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Во-вторых, если продавец намеренно отказывается передать квартиру покупателю после заключения предварительного договора купли-продажи и получения задатка, он также обязан вернуть все денежные средства, внесенные покупателем, в двойном размере. Продавец также может быть обязан выплатить компенсацию в случае убытков, причиненных покупателю по его вине.
Кроме того, продавцы квартир могут иметь дело с другими рисками. Например, если продавец возвращает задаток после даты, указанной в договоре, он может быть обязан выплатить пеню на сумму задатка. Если он не получил задаток вовремя, он может быть обязан вернуть покупателю все деньги, которые были оплачены за квартиру до этого момента.
Также важно знать, что если продавец требует задаток в преддверии заключения договора купли-продажи, он обязан указать зачем он нужен и на какие цели будут использованы денежные средства. Если продавец не может обосновать необходимость задатка или использует эти деньги не по целевому назначению, покупатель имеет право на возврат всей суммы задатка с долговым процентом.
Основные пункты договора
Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.
Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:
- дата и место составления документа;
- поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
- полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
- информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
- точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
- другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
- обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
- подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).
Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.
Как задаток может превратиться в аванс
Почему возникают судебные споры по поводу возврата уплаченного задатка, если в законе четко оговорены все условия? Продавец, по вине которого сорвалась сделка, не желает выплачивать двойную сумму и требует признать ее авансом. В свою очередь, покупатель хочет получить все положенные по закону деньги в качестве компенсации за потраченные зря время и усилия. А если он сам нарушил договор, обычно утверждает, что вносил аванс, а не задаток. Продавец должен вернуть его, раз сделка не состоялась.
Разногласия возникают по следующим причинам:
- участники сделок неграмотно оформляют отношения и не понимают, какие последствия это влечет;
- стороны не знают, что соглашение о задатке при покупке квартиры должно быть письменным, устной может только договоренность о внесении аванса (при условии, что сумма не превышает 10 тыс. рублей).
Перечислим наиболее часто встречающиеся ошибки, приводящие к судебным разбирательствам:
- не оформляется письменное соглашение, берется только расписка, в которой не указаны условия сделки;
- вносимая денежная сумма не именуется задатком, отсутствуют ссылки на соответствующую норму закона;
- обе стороны одновременно отказались от обязательств (неясно, кто виноват).
Другие варианты предоплаты
Существуют иные способы заблаговременного внесения денег, изложенные в ст. 487 ГК РФ. Каждый имеет свои особенности:
- Аванс подлежит полному возврату при несостоявшейся сделки, при этом возмещение убытков не предусмотрено. Взнос прописывается в предварительном договоре либо составляется отдельный документ. Его передача оформляется посредством расписки либо подтверждающей платежки о приходе на р/с. Данный способ более выгоден покупателю – платежеспособность демонстрируется без риска утраты средств.
- Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) не засчитывается в стоимость приобретения и лишь покрывает возможный ущерб и неустойку в случае срыва сделки. Примером является компенсация затрат на узаконивание перепланировки. Деньги возвращаются, если запланированная смена собственника успешно состоялась.
Как задаток, так и аванс обычно сопровождает договор предоплаты за дом и земельный участок или квартиру. Первое предусматривает обязательства с их обеспечением. Второе является просто заблаговременным взносом без гарантий с возможностью дальнейшего изменения условий соглашения.
Каким способом лучше провести предоплату
В работе агентов недвижимости регионов есть различия относительно правил. Существует ряд факторов, влияющих на выбор варианта заблаговременного взноса.
- Продающая сторона устанавливает рыночные правила. Например, при росте цен есть много желающих заплатить аванс за объект, владелец которого не считает нужным себя ограничивать обязательствами.
- При падении цен требования выдвигает покупатель, если на рынке практически нет спроса.
- Риелтор зачастую предлагает своему клиенту сделать предварительный взнос лишь при приобретении жилья.
- Продавец намеревается реализовать одну жилплощадь и купить другую в тот же день. Тогда составляется единовременное соглашение, в котором прописывается ответственность.
- Залог обычно неуместен при ипотеке, когда практически все условия предопределяются банком. А также если один из участников отказывается компенсировать неустойку при невыполнении обязательств – его применение имеет смысл для реализации одного объекта без третьих лиц или в крупных сделках.
Предварительный договор купли-продажи
Бывает, нужно закрепить правила сделки, но невозможно заключить ее сразу. Такое развитие событий часто предпочитается риелторами. Они включают в заблаговременную договоренность о переходе права собственности пункт или прилагают соглашение о взносе, сделанном заранее. Стороны обязуются соблюдать условия: в частности, это порядок выплаты, возмещение ущерба, упущенной выгоды (ст. 381 ГК РФ). Ошибки, отсутствие указаний на важные нюансы приводят к оспариванию в суде, где внесенные средства зачастую признают авансом. То же будет с предъявлением лишь расписки. Предварительный документ о купле-продаже содержит все, в чем стороны согласны и хотят реализовать на момент сделки: параметры объекта, адрес, конкретную стоимость, условия и сроки. Верно подготовленный и приложенный к нему договор предоплаты исключает необходимость доказывания.