Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаемщик при разводе советы адвокатов и юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У каждого человека могут измениться жизненные обстоятельства, в связи с которыми придётся отказаться от статуса созаёмщика. С согласия банка можно поменять состав участников договора. Есть три варианта.
Ситуации, при которых возможен вывод созаёмщика по ипотеке
- Поменять титульного заёмщика на другое физическое лицо (перевести обязательства по кредиту).
- Заменить одного или несколько созаёмщиков либо вывести их из кредитных обязательств без привлечения других лиц.
- Поменять титульного заёмщика на созаёмщика и наоборот.
Может ли созаёмщик отказаться от ипотеки сам? Да — но только при соблюдении определённых условий.
- Квартира находится в собственности у основного заёмщика, либо в ней выделены доли (размер доли владельцы жилья должны определить самостоятельно).
- У основного заёмщика достаточно средств для погашения ипотеки (это подтверждается справкой 2-НДФЛ за год).
- За последние 12 месяцев не было задержек платежей по кредиту.
Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?
Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.
Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Солидарная ответственность кошельку покоя не дает
Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества. Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности. Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.
- Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
- Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
- Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
- Особые условия в случае рождения детей.
Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Ипотека в гражданском браке
Гражданским браком в России обычно называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется.
Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба.
По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.
В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно.
Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.
В каких случаях ипотечная квартира не делится между супругами?
Не будет делиться ипотечная квартира в случае, если она приобретена на средства одного из супругов, и в случае взятия военной ипотеки. В рамках бесплатной консультации и после анализа Вашего конкретного случая наши юристы подскажут вам, как минимизировать потери.
Вопрос. Мой супруг военный, и мы приобрели недвижимость по военной ипотеке. Сейчас мы находимся в процессе расторжения брака. Муж говорит, что я не имею прав на квартиру, но ведь она приобреталась в браке. Так ли это, могу ли я подать в суд иск о разделе данной квартиры.
Ответ. К сожалению, ваш супруг прав, так как квартира была приобретена по специальной программе МО. Другими словами данная льгота предоставлялась вашему супругу, как военнослужащему, и вы не можете претендовать на такое имущество. Тем не менее, обратитесь со всеми документами к юристу, так как такие дела лучше решать в индивидуальном порядке.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Варианты действий при разводе и разделе ипотеки
Продажа ипотечной квартиры и последующее погашение кредитных обязательств из вырученных денежных средств, а затем деление остатка между супругами – это наиболее выгодный вариант, но его осуществление не всегда возможно. Есть ряд требований, которые обязательны к исполнению:
- Согласование сделки с банком, выдавшим ипотечный займ. Финансовая организация не всегда выдает одобрение на ее совершение, так как теряет определенный процент в виде денежных средств. В основном сотрудниками предлагается продажа имеющейся недвижимости и приобретение отдельного жилья для каждого из супругов в ипотеку от данного банка. В данном случае учитывается платежеспособность потребителей;
- Затруднительный поиск покупателя, с залоговым имуществом, как правило, отказываются связываться, поэтому супругам придется потратить время и ресурсы на то, чтобы найти подходящего приобретателя;
- Совместное сотрудничество, чтобы избежать разногласий в момент сделки, супругам потребуется действовать сообща, что не всегда возможно из-за негативных эмоций по отношению друг к другу.
Как составляется соглашение о разделе имущества
Если бывшие супруги не хотят тратить время и силы на судебные разбирательства, они могут на любом этапе составить соглашение:
- о разделе имущества;
- об определении долей в праве.
В первом случае любая совместно приобретенная вещь передается во владение одному из супругов. Второй документ определяет, какая доля (например, в квартире) будет принадлежать мужу или жене.
Важно! Соглашение можно составить в любой момент: после развода или в браке.
Обязательные условия составления соглашения о разделе ипотеки после развода:
- письменная форма. Сделки в устной форме допускаются, если стоимость имущества не превышает 10 тыс. рублей;
- заверение у нотариуса;
- конкретное указание вещей. В соглашении не должно быть фраз недвижимое имущество переходит в собственность мужа, остальное — в собственность жены. Если речь идет о квартире, прописывается адрес, метраж, этаж и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.
В соглашении указывается дата составления, прописываются ФИО сторон. Вступление соглашения в законную силу можно привязать к определенному событию, например, разводу с ипотекой в банке. Если точного указания нет, соглашение действует с момента подписания.
Важно! Соглашение о разделе имущества обязательно к исполнению обеими сторонами. Есть нарушения? Семейный Кодекс позволяет не только призвать нарушителя к ответственности, но и потребовать с него компенсацию.
Для чего составляется соглашение о разделе имущества? Причин несколько:
- появляется возможность не тратить месяцы, годы и средства на ведение судебных тяжб, оплату услуг адвокатов и юристов;
- можно не тратить значительные суммы денег на оценку недвижимого и иного имущества. Если раздел ведется через суд, обращение к оценщику обязательно;
- можно предусмотреть варианты раздела, отличные от стандартных 50/50%.
Как разделить ипотеку с созаемщиком-родственником
Созаемщик — практически обязательный участник кредитного договора. Формально он нужен для увеличения кредитного лимита. В реальности банкам требуется дополнительное лицо, с которого можно потребовать деньги, если основной заемщик окажется финансово несостоятельным.
Важно! Только наличие статуса созаемщика не дает последнему права претендовать на получение в собственность части недвижимости. Исключение — муж/жена. Они становятся безусловными совладельцами вне зависимости от того, кто подписывал договор.
Основной заемщик не платит, не выполняет свои обязательства? Банк автоматически начинает требовать деньги с созаемщика. Нет созаемщиков? Внимание переключается на поручителей, но при наличии судебного решения.
Созаемщик внес деньги в счет договора? Он имеет право взыскать их с основного заемщика, обратившись в суд и приложив копии платежных документов.
Важно! Судья обязательно учтет права созаемщика на недвижимость, характер взаимоотношений между участниками сделки.
В интересах созаемщика — оформление в виде документа или приложения к кредитному договору его прав на недвижимость при различных обстоятельствах. Это касается и родственников, и друзей, и коллег по работе. За 10-15-20 лет отношения даже между самыми близкими людьми могут испортиться.
Еще один важный момент — если созаемщик по ипотеке при разводе выходит из сделки. Только желания для этого недостаточно. С решением должны согласиться кредитор и титульный заемщик. Кто-то против? Поможет только суд.
Как рефинансировать кредит
Если с банком договориться не удастся, а обращаться в суд не хочется или суд тоже отказал в иске, есть еще один способ вывести бывшую жену из ипотеки — рефинансировать кредит.
Чтобы обратить в другой банк, необходимо соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Именно из него будет понятно, почему перекредитование делаете вы один, без супруги. Также надо будет собрать и другие документы, которые потребует банк.
Если новый банк примет положительное решение, вам на счет поступит сумма рефинансирования. Дальше вы вместе с созаемщиком должны подписать заявление на досрочное погашение в старом банке. После этого бывшая жена — созаемщик освободится от своих обязательств, а вы станете единоличным заемщиком по кредиту в новом банке.
Как выйти из созаемщиков при разводе?
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Вступление второго супруга в созаемщики — требование семейного законодательства, которое можно обойти путем составления брачного контракта. Во всех остальных случаях супруги являются созаемщиками.
Если официальный брак прекращается, одна из сторон, при необходимости, может выйти из состава должников. Далее на примере Сбербанка России будет описана процедура выхода из числа созаемщиков по ипотечному договору.
Кто будет платить кредит при разводе
Еще один нюанс раздела долговых обязательств при разводе заключается в том, что кредит оформляет на себя только один из супругов. Он же приобретает обязательства перед банком по его погашению. В случае развода эти обязательства никуда не исчезают – он, как заемщик, по-прежнему должен перечислять ежемесячные платежи в банк. Если он перестанет платить, все проблемы, связанные с нарушением условий кредитного договора, лягут именно на него, а не на супруга.
Поэтому очень важно знать, как правильно распределять кредиты при разводе в зависимости от того, как были оформлены заемные средства, и на что они были потрачены. Разберем основные правила выплаты кредита в зависимости от вида кредитования и отношения к нему каждого из супругов
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Как делят кредитную квартиру
Ситуация, когда оформляется ипотека при разводе, бывшие супруги созаемщики начинают судебную тяжбу относительно раздела квартиры, довольно стандартна для российской действительности. На сегодняшний день получить одобрение банка на кредитование без согласия мужа или жены участвовать в ипотеке на правах созаемщика практически невозможно — таким способом банки гарантируют возврат своих средств. Ответственность созаемщика по ипотеке в браке сохраняется и после развода.
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, заемщик и созаемщик в ипотеке при разводе имеют на недвижимость одинаковые права, как и на все прочее совместно нажитое имущество — раздел квартиры будет произведен в равных долях, если граждане не решат иначе, оговорив все нюансы в брачном или мировом договоре. Ситуацию существенно меняет факт участия материнского капитала в качестве кредитного взноса. Тогда необходимо выделить доли несовершеннолетних граждан в жилье. Если пара не может прийти к общему знаменателю и решить проблему с ипотечным жильем добровольно, то вариант один — идти в суд.
Однако каким бы образом ни решался вопрос раздела квартиры, поделить жилье и обязательства по кредитным выплатам муж и жена не смогут без участия третьего собственника — банка, который выдал средства на приобретение недвижимости.
Недвижимость оформлена в долевую собственность. Как проходит раздел
В выписке из ЕГРН значится несколько собственников? Для каждого определена его часть? При ипотеке в долях при разводе каждый получает то, что указано в документах.
В оптимальном варианте составляется соглашение. В нем прописывается, кто какой комнатой владеет. Документ регистрируется в контролирующих органах, делятся лицевые счета за коммунальные услуги. Квартира становится коммунальной.
Ситуация усложняется, если квартира приобретена на заемные деньги и является обеспечением по кредиту. Еще одна проблема — необходимость выделения долей в натуре. В частности, это относится к однокомнатным квартирам. К тому же комнаты могут иметь разную площадь, не соответствовать долям, заявленным официально.
Переговоры по вопросу, как делится ипотека при разводе когда на жену оформлена большая часть недвижимости, а платит муж, не дают результата? Придется обращаться в суд. Если с жилья еще не снято обременение, банк становится третьей стороной процесса. Он может пойти на изменение условий кредитного соглашения, увеличение срока финансирования, если платежеспособность бывших супругов снижается. Причина? Невыгодно продавать доли в квартире.
Но банкам и невыгодно вникать в подробности семейных драм половины заемщиков. Чтобы не отвечать на вопросы, как разменять квартиру в ипотеке при разводе, они просто запрещают любые операции с недвижимостью до внесения последнего платежа.