Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличаются апартаменты от квартиры: в чем разница статуса жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
1.1 Правовой статус
C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.
Для покупателей, желающих иметь недвижимость в городе Сочи для личного отдыха в курортный сезон или для сдачи квартир данный нюанс не играет большой роли.
1.2 Регистрация
Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Сочи дает следующие права:
1. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.
2. Субсидирование коммунальных платежей.
3. Голосование в ходе выборов.
Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.
1.3 Права собственников на общее имущество
Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.
У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.
1.4 Обращение взыскания на собственников
Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.
Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.
С точки зрения российского законодательства, главное отличие апартаментов от типовой квартиры в городской многоэтажке состоит в том, что они являются не жилой, а коммерческой недвижимостью. И данный статус никак не меняется даже в том случае, если на таких квадратных метрах постоянно проживает семья с детьми. Само здание, состоящее из апартаментов, также не обретает статуса жилого дома. Хотя оно вполне может находиться под управлением жилищной компании и иметь соответствующие атрибуты – ящики для почты в подъездах, придомовую детскую площадку и т.п.
Сегодня застройщики часто предлагают клиентам приобрести юридически нежилые помещения, рекламируя их как объекты повышенной комфортности. Однако в такой рекламе обычно не упоминается тот факт, что в подобном «жилье» не удастся оформить прописку. В отличие от квартиры в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку закон разрешает постоянную регистрацию только в жилом фонде.
Представим себе, что вы задумались о покупке апартаментов, которые должны стать единственным местом проживания для вас и вашей семьи. В этом случае вам придется учитывать тот факт, что всем членам семьи нужно будет оформить временную регистрацию «по месту пребывания», которая действительна ограниченное время – в течение пяти лет. То есть ни у вас, ни у ваших близких не будет штампа прописки в паспорте. Только вкладыш – свидетельство о временной регистрации.
А если апартаменты располагаются, например, в бизнес-центре, то даже такой личный статус оформить вряд ли получится. Как следствие, у вас могут возникнуть проблемы при устройстве на работу, получении пенсии и т.д. Следует также иметь в виду, что за полное отсутствие какой-либо регистрации в течение трех и более месяцев предусмотрен штраф, налагающийся не только на самого нарушителя, но и на собственника помещения.
Вопрос урегулирования правового статуса апартаментов, использующихся для проживания, поднимался неоднократно, но пока проблема так и не решена. Однако, помимо ряда недостатков, такая недвижимость имеет и определенные преимущества перед обычной квартирой. Рассмотрим и то, и другое.
Обязательства по долгам
Еще один ответ на вопрос, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, связан с персональными долговыми обязательствами. Текущее законодательство обеспечивает защиту от преследования кредиторов тем, кто проживает в единственном имеющемся у него жилье. В том случае, когда у человека по каким-либо причинам образовались крупные долги, единственное жилье не может быть у него отобрано и продано для покрытия долговых обязательств. Исключение составляет ситуация, когда жилье было приобретено по ипотеке и находится в залоге у банка. В этом случае владелец недвижимости ее потеряет.
На апартаменты законодательная защита не распространяется. Для судебных приставов они являются обычным коммерческим объектом. И в случае, если их владелец задолжал деньги частному лицу, банку, микрофинансовой организации или кому-либо еще, приставы по решению суда обязаны будут выселить всех проживающих вне зависимости от их возраста. После чего апартаменты будут проданы в счет погашения долга.
Какие виды апартаментов: не все делается ради денег
Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.
Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.
Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.
Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.
Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.
И у квартир, и у апартаментов есть свои плюсы и минусы. Чтобы разница была нагляднее, все достоинства и недостатки собраны в таблицу ниже.
| Квартира | Апартаменты | |
| Юридический статус | Жилой фонд | Нежилой фонд |
| Постоянная регистрация | Возможна | Невозможна |
| Временная регистрация | Возможна | Допустима в редких случаях (условия описаны выше) |
| Налоговый вычет | Есть | Нет |
| Льготная ипотека | Применяется | Не применяется |
| Материнский капитал | Можно использовать | Нельзя использовать |
| Налог на имущество | 0,1% | 0,5-2% |
| Инфраструктура | По закону застройщик обязан обеспечить инфраструктуру (сады, магазины, парковки и т.д.) | На усмотрение застройщика |
| Нормативы (СНиП, ГОСТ) | Регулируется нормативами для жилого фонда | Регулируется нормативами для нежилого фонда (более щадящие) |
| Перепланировка | Нужно согласовывать | Нужно согласовывать, но требований меньше (согласовать проще) |
| Капремонт | За счет собственников | За счет фонда |
| Сдача в аренду | Возможна | Возможна |
| Покупка и продажа | Возможна | Не всегда возможна |
| Стоимость ЖКХ | Дешевле | Дороже |
| Нормы поведения | Жестче (шуметь можно только в определенное время) | Мягче (можно шуметь в любое время) |
| Экспроприация | Не могут отобрать за долги (если это единственное жилье) | Могут отобрать за долги |
| Стоимость | Дороже | Дешевле |
Стоит заметить, что в 2021 г был разработан проект закона, который бы уравнивал права владельцев квартир и апартаментов. Он разрешал постоянную регистрацию, льготную ипотеку, снижал расценки на ЖКХ и т.д. Но данный законопроект так и не был принят (на момент написания данной статьи в мае 2023 г). Так что, возможно, когда-нибудь разница между этими двумя типами недвижимости нивелируется.
Апартаменты или квартира: что лучше
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.
К преимуществам апартаментов стоит отнести:
-
новые современные здания;
-
расположение в центральных районах города;
-
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
-
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
-
можно использовать для коммерческой деятельности;
-
не нужно платить за капремонт.
Минусы апартаментов:
-
помещение имеет статус нежилого;
-
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
-
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
-
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
-
более высокие коммунальные услуги;
-
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
-
не положен налоговый вычет;
-
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
-
более высокий налог.
Какие отношения с соседями
То, чем явно отличаются апартаменты от квартиры в новостройках — отсутствие требований по тишине и звукоизоляции. Если в обычном доме, как известно, нельзя шуметь после 23:00, и у соседей есть полное право вызвать наряд полиции, то жители апартаментов могут хоть до утра играть на барабанах. Все потому, что коммерческие помещения могут иметь разное назначение, но оно всегда нежилое. Владелец может использовать собственность так, как ему вздумается. Жить здесь, как на жилой территории, или организовать здесь студию звукозаписи, офис, открыть кафе или небольшую гостиницу для приезжих. То же касается и соседей, поэтому жителям не стоит удивляться внезапным рэп-баттлам за стеной посреди ночи. Чего не скажешь о владельцах квартир, где строго запрещено легально проводить подобную деятельность. Конечно, и в обычном многоквартирнике можно договориться о переводе помещения в нежилой фонд. Но на это предстоит потратить немало времени, к тому же, позволено это только владельцем недвижимости на цокольном этаже.
Апартаменты и квартира в чем разница
| Параметр | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Назначение | Жилое и коммерческое использование | Исключительно жилое использование |
| Право собственности | Обременение права собственности | Полное право собственности |
| Регистрация | Невозможна регистрация постоянного места жительства | Возможна регистрация места жительства |
| Цена | Часто выше, чем у квартир | Обычно ниже, чем у апартаментов |
| Тип отделки | Часто премиум класса | Часто стандартная отделка |
| Коммунальные платежи | Обычно дороже, чем у квартир | Обычно дешевле, чем у апартаментов |
| Инфраструктура и сервисы | Часто имеются дополнительные услуги и сервисы | Обычно стандартная инфраструктура района |
| Возможность сдачи в аренду | Возможно сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду | Обычно возможно сдавать только в долгосрочную аренду |
| Налоги | Обычно выше, чем у квартир | Обычно ниже, чем у апартаментов |
| Ипотека | Возможна, но условия могут быть хуже | Возможна, часто с более выгодными условиями |
В качестве заключения ответим на главный вопрос нашей статьи: что выгоднее покупать в 2023 году – апартаменты или квартиру?
- Во-первых, все зависит от целей покупки недвижимости. Квартиру лучше брать для постоянного проживания, а апарты – для сдачи в аренду или реализации бизнес-идей.
- Во-вторых, соизмерьте уровень своего дохода, так как апартаменты помогут сэкономить около 15-30%. Однако приобретение квартиры позволит вам воспользоваться льготными программами, внести материнский капитал в качестве первоначального взноса и даже получить налоговый вычет. Поэтому стоит внимательно рассчитать разницу между двумя сделками.
- В-третьих, апарты принесут вам больше прибыли. Особенно, если они находятся в центре города и располагаются в жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Но для этого нужно тщательно выбирать строительную компанию и быть уверенным в том, что она выполняет в срок все обязательства перед дольщиками.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой
Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.
Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.
В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.