Предварительный договор купли продажи доли в квартире между родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи доли в квартире между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наши читатели часто задают вопросы о необходимости заверять предварительный договор купли-продажи доли в квартире у нотариуса и какие риски возникают при его оформлении. В данной статье мы рассмотрим, требуется ли такое заверение и что нужно знать о заключении предварительного договора.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны.

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.

Для чего необходим предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире – это официальный документ, который заключается между продавцом и покупателем перед основным договором купли-продажи недвижимости. Такое соглашение нужно для того, чтобы зафиксировать взаимное согласие сторон на продажу и покупку определенной доли в квартире.

Зачем нужен предварительный договор? Во-первых, он помогает избежать возможных рисков и споров между сторонами. В случае, если сделка была оформлена только устно или не была заключена вообще, то покупатель может оказаться в сложной ситуации, когда он уже внес задаток или даже полностью расплатился за долю в квартире, а продавец отказывается передать ему права на данное имущество.

Во-вторых, предварительный договор дает возможность покупателю расторгнуть договор, если он передумает совершить покупку или возникнут непредвиденные обстоятельства. В таком случае покупатель сможет выйти из сделки, подтвержденной предварительным договором, с минимальными потерями.

Предварительный договор также необходим для оформления всех юридических и финансовых деталей сделки. Он защищает интересы обеих сторон и предоставляет возможность заключить основной договор купли-продажи в соответствии с требованиями закона.

Чтобы составить предварительный договор, лучше обратиться к квалифицированному юристу, который поможет вам правильно оформить все необходимые документы и ответит на ваши вопросы относительно этой сделки. Помощь специалиста особенно важна, если вы недостаточно знакомы с законодательством и юридическими тонкостями при покупке недвижимости.

Оформление предварительного договора позволяет закрепить условия сделки, включая сумму задатка, который является гарантией серьезности намерений покупателя. Задаток, который покупатель вносит при подписании предварительного договора, часто составляет 10% от стоимости продаваемой доли в квартире.

Предварительный договор – это необходимый этап в процессе покупки доли в квартире, который позволяет защитить ваши интересы и избежать возможных проблем. Он позволяет сторонам сделки урегулировать все важные вопросы и заключить основной договор купли-продажи.

Переоформление квартиры на родственника через договор дарения

Переоформить квартиру на совершеннолетнего родственника по договору дарения можно самостоятельно. Для этого подойдет любой шаблон договора дарения, взятый из сети Интернет.

Нотариус для оформления в таком случае не нужен. Процедура переоформления квартиры по договору дарения выглядит следующим образом:

• Заполнение и подписание трех экземпляров договора дарения: по одному экземпляру для каждой из сторон сделки;

• Собрать пакет документов:

  • паспорта дарителя и одариваемого,

  • подписанный договор дарения,

  • выписка из ЕГРН,

  • согласие на сделку супруга дарителя,

  • согласие банка (если квартира в ипотеке и такое предусмотрено кредитным договором);

• Оплатить госпошлину в размере 2000 руб;

• Подать пакет документов В Росреестр напрямую или через МФЦ,

• Дождаться регистрации перехода права собственности на квартиру (придет новая выписка ЕГРН).

Отказаться от решения подарить квартиру после оформления сделки нельзя, даже если тот, кому была подарена квартира отказался от своих обещаний, данных дарителю устно.

Если квартиру передают по договору дарения несовершеннолетнему ребенку, то сделку нужно оформлять у нотариуса.

Также, несовершеннолетний ребенок не может сам или по доверенности подарить квартиру. Однако, принять квартиру в дар ребенок может. За детей до 14 лет дарственную от их имени подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя. Распоряжаться полученным имуществом ребенок может только после 18 лет.

Плюсы и минусы продажи доли жилья родственнику

Преимущества договора купли-продажи квартиры между родственниками заключаются в следующих аспектах:

• сделка носит возмездный характер и не может быть признана недействительной, продавец также не сможет отказаться от своего решения после оформления договора купли-продажи;
• после смерти продавца никто не сможет оспорить право собственности нового владельца;
• нет необходимости проводить дополнительные проверки по состоянию жилья, долгах – сделки между родственниками обычно основываются на доверии.

Недостатки подобной формы сделки между родственниками рассматриваются в сравнении с дарением и завещанием. Выделяют следующие минусы договора купли-продажи:

• приобретаемое жилье считается совместно нажитым и при разводе делится пополам;
• продавец полностью теряет право собственности на свою долю жилья.

В итоге рассматривать преимущества и недостатки договора купли-продажи доли квартиры между родственниками следует с индивидуальной позиции. В определенных ситуациях дарение или завещание более целесообразны, чем продажа.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Можно ли продать долю в жилище своему родственнику

Также участники согласуют дополнительные условия, которые считают важными. Например, способ расчетов, порядок и срок передачи доли в квартире приобретателю.

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Допускается самостоятельное составление всех бумаг, форма документа зафиксирована в Росреестре. К договору разрешается приложение в виде плана жил. площади с указанием отчуждаемой доли.

Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности. Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения.

Заключение сделок купли-продажи доли (части) жилого помещения отличается, с одной стороны:

• простотой подготовки договора и его заключения;
• невозможностью оспаривания договора третьими лицами, претендующими на жилье;
• гарантиями, отсутствующими при дарении жилья.

В качестве минусов специалисты признают факторы:

• рисков налоговых (НДФЛ) вычетов при условии, что объект продажи являлся собственностью продавца менее трех лет;
• для лиц, проживающих в официальном браке, приобретенная часть (доля) жилья становится собственностью, нажитой совместно (при дарении жилье остается собственностью одаряемого лица).

Особенности продажи доли

Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.

Главная сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения. Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли. А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.

СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.

На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?

Соглашение между продавцом и покупателем доли в жилом объекте может быть составлено самостоятельно, юристом или нотариусом. Но обязательным для осуществления сделки является его нотариальное заверение.

В договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться следующие пункты:

1. Дата, место составления документа, его наименование.
2. Информация о сторонах договора. Покупателем может быть собственник другой доли в жилье или постороннее лицо при отказе совладельца приобрести продаваемую долю. В договоре прописываются ФИО, паспортные данные и адрес каждого участника: продавца и покупателя.
3. Предмет соглашения. Предметом в этом случае является доля в имуществе. Она описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Причем описание должно давать возможность идентифицировать его среди других объектов:

• указывается кадастровый номер;
• точный адрес квартиры;
• доля в которой продается;
• площадь доли.

1. Цена договора. Обязательным условием является указание суммы доли цифрами и прописью. Рекомендуется также прописать порядок расчетов: срок оплаты, способ передачи и т.д. на усмотрение сторон сделки.
2. Прочие условия сделки. Здесь можно указать: каким способом будет передана доля в недвижимости новому собственнику (например, по передаточному акту), сроки передачи, прописать отсутствие или наличие обременений в отношении предмета договора, иные моменты, не противоречащие действующему законодательству.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Составление предварительного договора

Документ имеет ту же форму, что и основной договор, указанные в нем сроки и суммы должны полностью совпадать с данными основного документа в будущем.

Среди неизменных пунктов существуют следующие:

1. Шапка документа

• Идентификация сторон – ФИО, адресные и паспортные данные, идентификационные номера, реквизиты;
• Предмет – намерение о совершении в будущем сделки относительно купли-продажи доли в квартире

1. Тело

Объект – в данном случае это доля жилья, выделенная в натуре 1/2 или 1/3 площади или же существующая на бумаге без четких границ.

Такая доля может не только существовать, как изначальный объект, но и появится в результате желания владельца целой квартиры продать ее по частям.

Важно: квартира в коммуналке не может выступать в качестве доли.

Описать жилье необходимо предельно точно с конкретизацией, без вскидок – адрес, площадь, состояние, размер, данные кадастровой документации, наличие балкона и прочее.

Возможно, даже выполнить запрос из ЕГРН, при этом узнать о происхождениях долей и всех вытекающих отсюда последствиях.

1. Цена доли, которую обязательно следует фиксировать, иначе в связи с резкими изменениями стоимости недвижимости прогнозировать затраты не получится.
2. Порядок расчета – нужно указать, каким способом выполнится расчет за жилье с применением банковской ячейки или иной вариант, полностью или частично, с применением рассрочки или кредитных средств.
3. Информация о жильцах, которую лучше узнать из официальных источников – выписка из домовой книги, если жилплощадь полностью освобождается необходимо указать временные ограничения на выписку жильцов.

При намерении проживать с родственниками продавца, следует полностью уточнить порядок пользования общими площадями, оплаты квартплаты, и прочими жизненными моментами.

Важно: эти пункты являются основными и обязательными, без них документ признается ничтожным.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП несет в себе гарантийные и обеспечительные функции. Благодаря заключению данного документа Продавец подтверждает, что он хочет и готов продать жилье Покупателю на оговоренных условиях. Покупатель же подтверждает, что он хочет и готов приобрести жилье именно у этого Продавца в установленные сроки и по указанной стоимости.

По умолчанию оформление ПДКП носит добровольный характер (т.е. предварительный договор можно либо заключать, либо нет). Однако если в сделку оказываются вовлечены Опекаемые лица и Органы опеки, заключать предварительный договор требуется в обязательном порядке. Как же правильно составить данное соглашение?

Юридические аспекты договора

При заключении договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками без денежных средств, необходимо учесть несколько юридических аспектов, которые могут влиять на права и обязанности сторон.

1. Обратить внимание на право налогового вычета. Если родственник ранее приобретал недвижимость и получал налоговый вычет при покупке или строительстве жилья, то в случае дарения или обмена квартиры этому праву может быть отказано. Поэтому перед сделкой необходимо обратиться к налоговым органам для уточнения возможных последствий.
2. Особенности оформления договора. В договоре купли-продажи между близкими родственниками, как правило, отсутствует денежная стоимость объекта сделки. Это означает, что договор должен быть совершен в письменной форме и нотариально удостоверен. Также в некоторых случаях требуется согласие других родственников на сделку или судебная практика подтверждения соответствия сделки. Оформление документов и расходы на нотариальное заверение должны нести стороны сделки.
3. Популярные вопросы о купли-продаже квартиры между родственниками: чаще всего такие сделки возникают при дарении, обмене или продаже квартиры близкому родственнику. Что касается обмена квартирами, то в этом случае стоимость поменяемых квартир должна быть равной друг другу. При дарении квартиры обычно возникают вопросы о возможности обратиться в суд для лишения родственника права собственности на подаренную недвижимость. В случае продажи квартиры близкому родственнику за символическую плату также возникают вопросы о возможности обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной.
4. Налоговые и государственные платежи. В случае продажи квартиры между близкими родственниками может возникнуть обязанность уплаты налога на доходы от продажи имущества или госпошлины за регистрацию сделки. Также важно учесть, что при дарении недвижимости между родственниками также могут возникнуть налоговые и государственные обязательства.
5. Судебная практика и оспаривание сделки. В случае возникновения споров между сторонами сделки или с третьими лицами, какими-то кредиторами или государственными органами, может потребоваться обращение в суд. Судебная практика в разрешении таких споров является общей, и результаты дела могут зависеть от обстоятельств иска.
6. Ответы на популярные вопросы о договоре между родственниками: если вы задаетесь вопросом, можно ли продавать квартиру родственнику, то ответ будет положительным. Однако важно учесть все особенности и требования законодательства при заключении такой сделки.
7. Особенности дарения и завещания квартиры близкому родственнику. В случае дарения квартиры близкому родственнику, необходимо составить соответствующий акт дарения и зарегистрировать его в установленном порядке. При завещании недвижимости близким родственникам также требуется составление завещания и его последующая регистрация.
8. Сроки и условия сделки. Важно обратить внимание на сроки действия договора купли-продажи, а также на условия и ответственность сторон. В договоре может быть указан срок, по истечении которого договор считается заключенным. Также важно учесть, что возможны условия о взаимных правах и обязанностях сторон на период до заключения договора.
9. Документы, необходимые для заключения договора. При заключении договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками, необходимо предоставить следующие документы: свидетельство о родстве, паспортные данные сторон, документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН), а также другие документы, которые могут быть необходимы в конкретной ситуации.

В случае возникновения вопросов или сомнений в правильности оформления договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками, лучше обратиться за помощью к юристу, который сможет дать компетентные ответы и предоставить необходимую консультацию.

Похожие записи:

• Требования к режимным помещениям и их оборудованию
• Почетный донор России: льготы и выплаты в 2023 году
• 03.04.2023 Выплаты и пособия на детей в 2023 году