Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пятно застройки на участке ИЖС нормы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Когда и для чего придумали нормы отступа от границ земельного участка
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Чтo гoвopит CНиП o xoзпocтpoйкax
Coбcтвeнники зeмли зa гopoдoм никoгдa нe oгpaничивaютcя cтpoитeльcтвoм дoмa для пpoживaния. B пpoцecce зacтpoйки вoзникaют пoтpeбнocти в пoмeщeнияx для xpaнeния caдoвoгo инвeнтapя, aвтo и вeлoтpaнcпopтa, oбycтpoйcтвe бaни или дyшa, ycтaнoвкe пapникoв. B пyнктe 6.4 дoкyмeнтa yкaзaнo o вoзмoжнocти вoзвeдeния нa caдoвыx и дaчныx yчacткax xoзяйcтвeнныx coopyжeний и тexничecкиx пocтpoeк:
- тeплиц и пapникoв;
- вoльepoв для птицы и мeлкиx ceльxoзживoтныx;
- capaeв;
- лeтниx кyxoнь;
- дyшeвыx;
- бaнь и cayн;
- нaдвopныx yбopныx
- нaвecoв и гapaжeй для личнoгo aвтoтpaнcпopтa.
Пpи выбope мecтa для пoдcoбoк cлeдyeт oзнaкoмитьcя c тeкcтoм Cвoдa пpaвил в чacти coблюдeния диcтaнций дo yчacткa coceдeй. Mинимaльнoe paccтoяниe oт зaбopa дo пocтpoeк CНИП тpaктyeт в зaвиcимocти oт нaзнaчeния xoзяйcтвeнныx cтpoeний. Ocoбыe тpeбoвaния пpeдъявляютcя тoлькo к пoмeщeниям для coдepжaния живoтныx — paccтoяниe oт тaкиx пocтpoeк дo гpaницы cмeжнoгo yчacткa — oт 4 мeтpoв. Bce ocтaльныe oбъeкты oт coceднeгo yчacткa oтoдвигaют минимyм нa 1 м. Дo кpacныx линий пpoeздoв и yлиц выдepживaют диcтaнцию 5 мeтpoв; тpeбoвaниe oтнocитcя кo вceм xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм.
Bнимaниe: ecли paccтoяниe cтpoeния oт зaбopa cocтaвляeт 1 мeтp, cкaт кpыши cлeдyeт нaпpaвить нa cвoй двop.
Какие правила планировки и застройки на дачных участках СНТ действуют в 2021 году
Минимальные отступы, установленные правилами, увы, мало кто соблюдает. При желании можно придраться к любому дачному или садовому участку, если хозяин не перфекционист в отношении соблюдении норм законодательства. Так как земельные участки, принятые к выдаче чаще всего, имеют размер – 6 соток, приходится умудриться на таком клочке земли разместить хотя бы минимум: дом, баню, хозчасть, при этом не забыть про сад и огород. Вот и получается: где-то строения расположены слишком близко друг к другу, где-то деревья посажены неправильно. Однако, если нарушения касаются высадки деревьев или кустарников – то исправить ситуацию при обращении недовольных соседей можно на раз-два. А если не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве коттеджа или бани? Здесь вариант решения проблемы гораздо сложнее. Рассмотрим какие правила планировки и застройки действуют в 2021 году, сколько метров отступать от забора при строительстве.
Ответственность за нарушения при строительстве
Все нормы и правила, прописанные в СП 53.13330.2019, не являются обязательными, а носят лишь характер рекомендации. Это значит, что неисполнение этих правил не может повлечь за собой административную ответственность.
Но если постройки на участке не отвечают санитарным или противопожарным нормам, то садовод все-таки может быть наказан за это штрафом.
Например, если собственник земли поставил туалет слишком близко к соседнему участку, повышенная концентрация вредных веществ в почве может привести к нарушению плодородного слоя. За это предусмотрен штраф в размере от 3 000 до 5 000 рублей. В случае возникновения угрозы санитарной безопасности будет наложено денежное взыскание от 500 до 1 000 рублей. Также суд может вынести решение о принудительном сносе постройки, которая нарушает строительные нормы и интересы соседей. И это может коснуться не только туалета, но и бани, склада и даже дома.
Поэтому крайне важно ответственно относиться к соблюдению всех норм и правил строительства на дачном участке. А если у вас возникнут сомнения или вопросы, вы всегда можете обратиться за консультацией к юристам в «СНТклуб». Также мы готовы помочь вам защитить свои права, если сосед по даче нарушил нормы строительства и нанес вам моральный или материальный вред. И не забывайте: первая юридическая консультация от «СНТклуб» — бесплатно!
Когда и для чего придумали нормы отступа от границ земельного участка?
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2011).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г.)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Один из самых животрепещущих вопросов на практике. Рекомендуемая высота забора между соседями по закону в в 2022 году обозначена в п. 6.2: не менее 1,2 метра и не более 1,8 метра. Ранее значение высоты забора в СП указано не было.
Какой должен быть забор между соседями в частном доме по закону в в 2022 году в СНТ также установлено. Ограждение рекомендуется устраивать сетчатое.
В целом пункт 6.2 носит рекомендательный характер, то есть, это не строгое правило. В самой этой норме указано, что при наличии оформленного в письменном виде обоюдного согласия собственников соседних участков допускается устройство других типов заборов или их полное отсутствие. Такое решение должно быть согласовано с правлением. Таким образом, чтобы установить иное ограждение, соседи должны договориться между собой, подписать согласие и получить визу правления.
Общее собрание СНТ может принять решение об устройстве глухих ограждений со стороны проездов, улиц, а также об устройстве наружных ограждений участков.
Что запрещено на дачном участке
- Неправильная посадка деревьев на участке относительно соседского участка без соблюдения расстояния до него.
- Самостоятельный захват земель (перенос забора при соседстве с заброшенным участком или пастырем). При наличии рядом заброшенного участка или пустующего участка, расширить территорию своего владения можно путём прирезки части земли к участку. Эта процедура регулируется рядом нормативных документов: Земельным кодексом РФ, ФЗ №171-ФЗ, ФЗ №150-ФЗ и другими.
- Разведение и выращивание на участке растений, содержащих наркотические вещества – определенные сорта мака и грибов, конопля и кокаиновый куст, хвойник и др. Здесь возможно привлечение и к уголовной ответственности.
- Рубка деревьев на свободных земельных участках или близлежащем лесу для личных целей (дрова для бани, дома) расценивается как незаконная вырубка леса, что предусматривает помимо штрафа ещё и уголовную ответственность
- Превышение суточного лимита расхода воды – более 100 куб.м. Хотя это трудно выполнимо, но всё же размер штрафа за это составляет 3000 – 5000 руб.
- Нарушение режима тишины – основная причина ссор между соседями. Согласно ФЗ №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» соблюдать тишину необходимо по будням с 22.00 до 06.00, по выходным с 23.00 до 09.00. Это касается громкой музыки, строительных инструментов, газонокосилки и других громких звуков.
- Причинение вреда владельцам других участков, в том числе и нарушение их прав. Ситуации могут быть разными, например, при подготовке вашего участка к сезону, трактор повредил соседние ограждения или сосед, решив поменять воду в бассейне, слил её на ваш участок, повредив насаждения и др. В любом случае, проведение «масштабных» работ следует согласовывать с владельцами соседних участков. Особенно следует быть осторожнее с использованием химикатов и удобрениями, которые могут попасть в колодец соседа.
- Разведение крупных животных (коровы, лошади, свиньи) на дачном участке запрещено, в некоторых регионах возможно разведение овец, коз, кроликов, птиц без коммерческих целей и содержаться они должны в специально отведённых местах. При желании выращивать животных, стоит изменить категорию земель (например, на ЛПХ), путём подачи заявления в местную администрацию.
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Оформление документов
Прежде всего, следует удостовериться, что документы, закрепляющие собственность на имеющийся земельный участок, оформлены в полном соответствии со всеми требованиями.
Членская книжка садового товарищества не относится к категории правоустанавливающих документов, поэтому вам придётся заключить договор купли-продажи или дарения, наследуемого владения или постоянного пользования, договор аренды.
Следует обратить внимание, что здесь имеется в виду недвижимость в СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах), поэтому вопросы относительно регистрации возведённого сооружения сейчас обсуждаться не будут.
Можно просто напомнить, что при желании обустройства функционального жилья, в свидетельстве о праве собственности должна присутствовать запись о том, что используемый земельный участок предназначен для личного подсобного хозяйства или индивидуальной жилищной застройки.
После этого нужно узнать, есть ли какие определённые правила, которые касаются правил застройки именно в вашей местности. Следует знать, что для СНТ, которые занимают площадь более 50 га, необходимо создание концепции генплана, предшествующей разработке проектов планировки с последующей застройкой их территорий.
Для каждой определённой территории существует уже обозначенный план строительства (местонахождение жилого сооружения и хозяйственных построек, необходимые стройматериалы, высота забора). В этой ситуации вам придётся следовать тем предписаниям, что указаны в генеральном плане.
Как правильно измерить расстояние между строениями
Перед тем как узнать нормы соответствующих документов необходимо разобраться в правильном замере отрезков между строениями и зданиями. Регламентирует тонкости этой процедуры СП 53.13330.2019.
Дистанция от одного здания до другого, или от постройки до границы соседнего участка измеряется от цоколя, если какая-либо его часть выступает над поверхностью земли. В случае сильного углубления цоколя все замеры выполняются от стены постройки.
Важно! Замеры от стен могут выполняться только, если нет чрезмерно (более чем 50 см) выступающих частей здания. Например, при слишком длинном навесе крыши следует замерять дистанцию не от стены дома, а от вертикальной проекции навеса.
Ещё один важный момент: если дом с покатой крышей возводится на расстоянии менее одного метра от соседнего участка, то необходимо спроектировать качественный сток дождевой воды, чтобы она не попадала на землю соседей, но об этом будет более подробно указано далее в статье.
Основные правила планировки размещения строений на загородном участке
После приобретения загородного земельного участка перед каждым собственником непременно встает вопрос планировки размещения на нем строений и иных объектов. Необходимо решить, где именно будут расположены дома, хозяйственные постройки, строения вспомогательного назначения, деревья, кустарники, забор и т. д. Важно не только разместить на земельном участке объекты так, чтобы в дальнейшем максимально эффективно использовать территорию, но и сделать это в соответствии со стандартами планировки.
Cтандарты введены в целях обеспечения соблюдения требований пожарной и санитарной безопасности, а также защиты прав и законных интересов третьих лиц. Одним из часто встречающихся нарушений стандартов планировки при возведении построек является несоблюдение минимально разрешенных расстояний от объектов до границ земельных участков, проездов и улиц – красных линий, а также иных строений. В рамках данной статьи мы и поговорим о дистанциях, предусмотренных стандартами, а также обозначим риски, возникающие вследствие несоблюдения этих требований.
Стандарты планировки для загородных участков утверждены в СП 53.13330.2011. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», а также в СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Данные правила устанавливают минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями и группами жилых строений на соседних участках. В данном случае лицо, планирующее возводить жилое строение, должно планировать место его расположения, исходя из того, где расположены жилые строения соседей. Ниже в таблице указаны минимальные значения необходимых дистанций в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций жилых строений:
Материалы несущих и ограждающих конструкций
Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы
То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами
Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов
Также нужно учитывать, что жилое строение не должно располагаться ближе, чем на 5 метров от границы улицы, от границы проезда – на 3 метра, а расстояние от хозяйственных построек до границ начала улицы и проездов должно быть не менее 5 метров.
Под улицей следует понимать территорию общего пользования, предназначенную для движения транспорта и пешеходов, включающую двухполосную проезжую часть, обочины, кюветы и укрепляющие бермы. Проезд, в отличие от улицы, подразумевает однополосную проезжую часть.
Стандарты также предусматривают следующие минимальные расстояния до границы соседнего участка:
Важно отметить, что расстояние между жилым строением, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены постройки лишь в том случае, если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.). При планировании нового здания важно заблаговременно учесть данные обстоятельства.
Также не стоит забывать, что при возведении на участке хозяйственных построек на расстоянии одного метра от границы соседнего участка скат крыши следует проектировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не был направлен на соседний участок.
Что касается санитарно-бытовых помещений, расстояния между постройками, расположенными на смежных земельных участках, должны быть:
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:
Что касается гаражей для автомобилей, то они могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к жилому строению и хозяйственным постройкам. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.
Какие расстояния между объектами на участке следует соблюдать
Основные требования, предъявляемые к дачному участку:
- площадь участка должна быть не менее 6 соток;
- участок должен быть отгорожен от соседнего ограждением;
- жилой дом может быть любой планировки с высотой потолка не ниже 2,2м, с погребом или подвалом;
- дождевой слив должен выходить на свой участок, а не на соседний;
- площадки с твердым покрытием (террасы, дорожки) должны составлять не более 30% от общей площади участка.
Расстояния, которые необходимо учитывать при размещении объектов на участке, определены Сводом правил 53.13330.2011 для земельного участка 6 соток:
- От жилого дома до бани, душевой – не менее 8м, до уборной – 12м;
- До соседнего участка от жилого дома – 3м, от курятника или другой постройки для мелких животных – 4м, от сарая, теплицы или иной постройки – не менее 1м, от высоких деревьев (груша, яблоня) – 4м, средних (вишня, слива) – 2м, для низких (кустарников) – 1м;
- От компостной ямы или уборной до колодца – 8м;
- От жилого дома до улицы – 5м, до проезда – 3м;
- Расстояние до лесного массива – не менее 15м.
Что запрещено на дачном участке
- Неправильная посадка деревьев на участке относительно соседского участка без соблюдения расстояния до него.
- Самостоятельный захват земель (перенос забора при соседстве с заброшенным участком или пастырем). При наличии рядом заброшенного участка или пустующего участка, расширить территорию своего владения можно путём прирезки части земли к участку. Эта процедура регулируется рядом нормативных документов: Земельным кодексом РФ, ФЗ №171-ФЗ, ФЗ №150-ФЗ и другими.
- Разведение и выращивание на участке растений, содержащих наркотические вещества – определенные сорта мака и грибов, конопля и кокаиновый куст, хвойник и др. Здесь возможно привлечение и к уголовной ответственности.
- Рубка деревьев на свободных земельных участках или близлежащем лесу для личных целей (дрова для бани, дома) расценивается как незаконная вырубка леса, что предусматривает помимо штрафа ещё и уголовную ответственность
- Превышение суточного лимита расхода воды – более 100 куб.м. Хотя это трудно выполнимо, но всё же размер штрафа за это составляет 3000 – 5000 руб.
- Нарушение режима тишины – основная причина ссор между соседями. Согласно ФЗ №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» соблюдать тишину необходимо по будням с 22.00 до 06.00, по выходным с 23.00 до 09.00. Это касается громкой музыки, строительных инструментов, газонокосилки и других громких звуков.
- Причинение вреда владельцам других участков, в том числе и нарушение их прав. Ситуации могут быть разными, например, при подготовке вашего участка к сезону, трактор повредил соседние ограждения или сосед, решив поменять воду в бассейне, слил её на ваш участок, повредив насаждения и др. В любом случае, проведение «масштабных» работ следует согласовывать с владельцами соседних участков. Особенно следует быть осторожнее с использованием химикатов и удобрениями, которые могут попасть в колодец соседа.
- Разведение крупных животных (коровы, лошади, свиньи) на дачном участке запрещено, в некоторых регионах возможно разведение овец, коз, кроликов, птиц без коммерческих целей и содержаться они должны в специально отведённых местах. При желании выращивать животных, стоит изменить категорию земель (например, на ЛПХ), путём подачи заявления в местную администрацию.