Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли созаемщик по ипотеке быть собственником жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Обязательно ли супруг или супруга должны быть созаемщиком
Созаёмщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью.
Созаёмщик–супруг (или супруга) не станет владельцем недвижимости, если:
- брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаёмщиков;
- у него (или неё) отсутствует гражданство Российской Федерации.
Подробнее о требованиях к созаёмщикам
Требования к созаёмщикам и основному заёмщику одинаковы.
Кто и когда погашает кредит созаёмщики договариваются между собой — перед банком все несут равную ответственность по договору. То есть для банка между заёмщиком и созаёмщиком нет никакой разницы. Банк не отслеживает, кто именно внес платеж по кредиту в тот или иной месяц.
Формально погашение кредита закрепляется за титульным созаёмщиком, на которого оформлен договор и открыт счёт, но это счёт может пополнять любой из заёмщиков или любое третье лицо.
Если кредит не погашает один, то это должен делать второй. При этом наличие кредита и порядок его оплаты войдут в кредитную историю обоих.
Для оформления сделки и одобрения кредитной заявки созаёмщик должен предоставить в банк тот же необходимый набор документов, что и заёмщик.
Отличия созаемщика-супруга от созаемщика-друга
Несмотря на то, что созаемщиком может быть не только супруг, но и любой человек, который согласен нести ответственность за долг, есть ключевые моменты, которые важно учитывать, выбирая третье лицо для участия в сделке.
Если созаемщиком выступает супруг, он получает равные права на приобретаемую недвижимость, при этом несет ответственность за долги основного заемщика. А если это любой другой человек, он принимает на себя обязательства по платежам, но не получает никаких прав на жилплощадь.
Супруг становится созаемщиком автоматически, независимо от возраста, наличия официального дохода и размера зарплаты, при условии, что нет брачного договора или согласия на подписание кредитного договора. А если вы привлекаете другого человека, он должен соответствовать требованиям банка к возрасту, доходу и стажу.
Получается, что созаемщик, который не состоит в браке с заемщиком несет больше рисков, вступая в ипотечную сделку по сравнению с мужем или женой должника, т.к. несет только обязательства по выплате ипотечного долга без права на объект. Таким образом, это выгодно только заемщику, который путем привлечения третьей стороны увеличивает шансы на одобрение заявки и сумму, которая ему выдается.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?
И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.
Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.
Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.
Созаемщик и поручитель
Ни в коем случае не стоит путать созаемщика с поручителем из-за различия их прав и обязанностей. У созаемщика, являющегося по сути тем же заемщиком, такие же права и обязанности, как и у человека, оформившего займ.
Для сравнения, поручитель для банка выступает гарантом того, что заемщик вернет задолженность в оговоренный срок. С поручителя не берутся обязательства по выплате кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей.
К слову о графике платежей, согласно этому документу и соответствующему кредитному договору уполномоченный заемщик погашает взятый займ. Другими словами, для основного заемщика открывается счет для оплаты ежемесячных платежей, который вправе пополнять созаемщики.
Возвращаясь к поручителям, стоит отметить и то, что доходы последних не учитываются банками при расчете максимальной суммы ипотеки.
Также немаловажно, что у поручителя, в отличие от созаемщика, нет прав на приобретенную в ипотеку недвижимость. Подтверждает тот факт, что поручитель не является собственником, заключение отдельного договора поручительства. С созаемщиком же подписывается один и тот же кредитный договор, что и с заемщиком.
Требования к созаемщикам
Ипотеку в складчину с привлечением созаемщиков рассматривают все банки, у каждого из которых, конечно, есть свои требования. Прежде всего речь идет о числе созаемщиков, которых обычно не должно быть более трех-четырех человек.
Как уже отмечалось, степень родства не играет никакой роли. Для банка куда важнее, чтобы созаемщики несли одинаковую ответственность по ипотечному договору, при оформлении которого учитывается общий доход.
В целом требования к созаемщикам традиционно те же, что и к обычным заемщикам. Кроме достаточного дохода для обслуживания кредита банкам важны трудовой стаж, наличие хорошей кредитной история и возраст созаемщика на момент возврата займа до 75 лет.
Что касается первого взноса, то его размер не зависит от количества заемщиков и рассчитывается, как и в случае с одним кредитуемым, от стоимости выбранного жилья. Конкретизируя, при оформлении ипотеки, к примеру, на двоих, с заемщика и его созаемщика банк не потребует первоначального взноса по 15-20% от стоимости недвижимости. Минимальную сумму первого взноса кредитное учреждение определит, руководствуясь количеством заемщиков и степенью их родства на основе отдельных ипотечных программ.
Права созаемщика на квартиру после выплаты ипотеки
Когда владельцы квартиры, которую они приобрели в ипотеку, выплатили все обязательства по кредитной задолженности, имущество переходит в их собственность.
Если квартира была приобретена совместно, то каждая доля оформляется на соответствующего владельца. Данный вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.
После выплаты кредита имущество не обременено никакими обязательствами перед кредитором. Им не нужно беспокоиться об одну из самых распространенных проблем – о задолженности по ипотеке.
Каждая доля общей собственности обладает равными правами на имущество. Иными словами, созаемщики имеют равные права на квартиру после погашения всех обязательств перед кредитором.
Для оформления права собственности на жилье после освобождения от обременений кредитными обязательствами нужно обратиться в организацию, где был взят кредит. Необходимо сдать документы и внести сумму на определенный капитал в банке.
Если необходимо разделить имущество после брака, то каждый владелец квартиры имеет право на свою долю. Об этом следует договориться заранее.
При взятии кредита на покупку жилья с долевым участием, каждый владелец обязан соответственно выплачивать обязательные платежи совместно.
Если после выплаты задолженности по ипотеке возникнет необходимость взять новый кредит, он может быть оформлен на имущество, которое осталось после предыдущей ипотеки.
В случае, если по какой-то причине созаемщики не могут выполнить свои обязательства по задолженности, они могут продать свою долю в недвижимости.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Зачем нужны остальные заемщики?
Важно понимать, что кодеры, как правило, используются для увеличения суммы кредита и максимизации условий самого кредита.
Сумма кредитного договора зависит от дохода потенциального заемщика. Чем больше координаторов, тем выше общий ежемесячный доход и, следовательно, выше сумма кредита.
Банковским компаниям требуются координаторы для обеспечения своевременного погашения кредитов.
Важно понимать, что координатор и поручитель — это разные понятия. Первый изначально определяется как поручитель по кредиту и учитывает его зарплату и заслуги. При расчете максимальной суммы зарплата совместного заемщика прибавляется к зарплате основного заемщика.
Если основной заемщик не платит по кредиту, обязательство автоматически исполняется заемщиком. Имущество, приобретенное в кредит, может быть зарегистрировано на имя границы.
Однако поручитель не обязан платить по кредиту, если только этот термин не относится к договору. Банк может принудить поручителя к выплате кредита только через суд. Имущество, приобретенное в кредит, может оказаться в руках поручителя только в результате судебного разбирательства.
Чем созаемщик отличается от поручителя
Описание механизма представляется очень похожим на гарантию по кредитному договору. Поручитель также является третьей частью договора и несет ответственность за то, выполняет ли заемщик условия договора.
- Доход поручителя не учитывается при расчете суммы займа, но доход соавтора учитывается всегда.
- Если заемщик не является рабом, возникает ответственность поручителя, и CO Brawer берет на себя ответственность за кредит сразу после прекращения договора займа.
- Поручитель не имеет никаких прав на вещи, приобретенные на заемные средства, а созаемщик, как правило, имеет те же права, что и заемщик (если иное не оговорено в договоре).
- Поручителем может быть и юридическое лицо, а созаемщиком — только физическое лицо.
- Поручители привлекаются добровольно, но по закону границы могут быть совместными.
Как видите, различия тонкие, но они существуют. Оба связаны конкретными обязательствами. Однако у коллеги всегда больше прав по договору.
Может ли пенсионер быть созаемщиком по ипотеке?
По условиям, предлагаемым большинством банков, пенсионер не может быть полноценным созаемщиком. Этот запрет объясняется тем, что дополнительным плательщиком должно являться лицо, имеющее работу – это позволит ему в случае необходимости выплатить кредит. Однако, в отдельных случаях такой вариант возможен. Например, если человек вышел на пенсию в возрасте 45 лет и имеет дополнительный доход, тогда решение может быть положительным.
В отдельных случаях созаемщиком может стать пенсионер от 60-65 лет и старше, но при этом в наличии у него должно быть недвижимое имущество, которое он может заложить.
Больше шансов у пенсионера стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке, так как максимальный возраст внесения платежей в банке – 75 лет. Но такие решения следует тщательно обдумывать, ведь часто люди в возрасте сами нуждаются в финансовой помощи, а так еще появляется риск потерять собственное жилье, если вовремя не выплатить кредит.
Вывод созаемщика из договора ипотеки. Порядок действий
Чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, надо заручиться согласием кредитора. А сделать это непросто. Финансовые организации с большой неохотой соглашаются на выход любого из участников сделки из ипотеки. Причины заключаются в необходимости выполнить сразу ряд задач:
- пересмотреть весь пакет документов по ипотечному кредитованию, внести изменения в эту документацию;
- рассмотреть обращение по поводу вывода участника сделки в кредитном комитете, состоящем из нескольких сотрудников банка, принять обоснованное решение по этому заявлению;
- внести актуальные изменения в соглашение о залоге недвижимости, в связи с новыми обстоятельствами сделки;
- если нужно, то оформить дополнение к ипотечному договору, зарегистрировать его в том порядке, который установлен на законодательном уровне.
Инструкция, как выйти из созаемщиков по ипотеке охватывает сразу несколько аспектов. Каждому участнику потребуется составить и предоставить своему кредитору обращение, написанное по заданному образцу. Допускается подача заявления в свободной форме.
В обращении нужно:
- указать номер и дату оформления текущего договора кредитования;
- написать причину обращения — выход, смена участника сделки или переоформление свидетельства о праве собственности;
- сообщить обстоятельства, которые привели к необходимости обратиться в финансовое учреждение, изменить условия действующего договора.
Если человека попросили помочь в получении ипотеки на квартиру, необходимо заранее изучить права и обязанности созаемщика по ипотечному кредиту. Лицо, выступающее в этой роли, отвечает перед банком наравне с основным заемщиком. Если он не сможет погасить задолженность в силу объективных причин, созаемщик по ипотечному кредиту должен будет взять на себя обязательства по погашению долга.
На практике потенциальные собственники далеко не всегда распределяют доли поровну. Чтобы заранее разделить их, супруги заключают брачный договор или дополнительное соглашение к кредитному договору.
Договор заемщика и созаемщика может быть заключён, если участники сделки не являются супругами. В иной ситуации банк может настоять на заключении брачного договора с самого начала или в случае возникновения ряда сложностей. Так, потребность в нём нередко возникает при появлении просрочек.