Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно вернуть банку ипотечное жилье и закрыть долг?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У банка есть несколько вариантов, как реализовать такую недвижимость. Первый: кредитная организация может заняться продажей самостоятельно — например, организовав внутреннее подразделение. Но здесь нередко возникает противоречие. С одной стороны, задача банка — реализовать недвижимость как можно быстрее. С другой стороны, если все распродать, то у сотрудников подразделения не останется работы. Поэтому возникает сложность с мотивацией специалистов. Кроме того, это дополнительные издержки: штат надо содержать или отвлекать текущих сотрудников от основных задач.
Как работает бизнес-модель
Бизнес-модель SRG принципиально отличается от той, по которой работают большинство риелторов. Весь комплекс услуг по продаже банковской недвижимости компания разделила на две части. Есть продавцы (трейдеры) — это люди, которые удаленно ведут переговоры с потенциальными покупателями. Их офисы находятся в нескольких крупных городах, чтобы охватить разные часовые пояса. Но трейдеры не встречаются с покупателями. Когда возникает потребность показать квартиру клиенту, подключаются администраторы объектов (свыше 2 тыс. представителей в регионах). Они проводят показы, оказывают помощь в подготовке предпродажных документов и подаче их в Росреестр. Но администраторы не ведут переговоры с покупателем по поводу самой сделки.
«Мы намеренно разделили функции между трейдерами и администраторами. Таким образом мы пытаемся исключить ситуацию, когда агент работает и на продавца, и на покупателя. В нашем случае это минимизировано, поскольку администратор, который встречается с покупателем, не продает объект, а показывает. Все разговоры о цене, порядке расчетов с покупателем ведет удаленно трейдер. Это позволяет избежать ценовых сговоров с покупателем. Кроме того, за счет такой модели мы дотягиваемся до любого города — от Калининграда до Владивостока — и можем проводить там сделки даже без присутствия банка», — пояснил партнер Группы компаний SRG Борис Терехов.
Сам банк может контролировать процесс продажи своих объектов в режиме реального времени. Его подключают к специальной платформе и заводят личный кабинет. Через него он может отслеживать информацию по объектам — по просмотрам объявлений, звонкам, показам и продажам. Также банк может получить данные переговоров трейдеров с клиентами и, что не менее важно, обратную связь от потенциальных покупателей. Например, узнать, как они оценивают объект, что им нравится, просят ли скидку и так далее. Все это делает процесс реализации прозрачным и позволяет принимать оперативное решение по разным вопросам — от мелкого предпродажного ремонта в квартире до понижения или повышения ее цены.
Могут ли забрать другое жилье
Если Вы владеете несколькими квартирами, то кредитор имеет право обратить на них взыскание на основании решения суда. Но все же в первую очередь взысканию подлежат денежные средства должника. Когда их недостаточно, судебный пристав-исполнитель накладывает арест на другое имущество, а уже в последнюю очередь — на жилье. У должника, в свою очередь, есть право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Если сумма долга меньше 5 % от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, можно не волноваться — в этом случае на жилье нельзя обратить взыскание. Вас не смогут выселить из квартиры из-за незначительной просрочки. Однако к взятым на себя кредитным обязательствам все же стоит относиться серьезно.
Как происходит оценка заложенного имущества должника?
Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:
- Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
- Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.
В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
С чем сталкивается банк при реализации залога в судебном порядке?
Начнем с того, что начальная стоимость торгов устанавливается судом. Это, как правило, залоговая стоимость имущества, указанная в договоре залога, или текущая рыночная цена объекта, установленная арбитражным судом. Учитывая, что цены на недвижимость в период кризиса значительно упали, реальная текущая цена на объект залога порой не то что полностью не покрывает ссудную задолженность, а оказывается раза в 2 меньше ее (вместе с процентами, пенями и штрафами). В этом случае в целях избежания убытков банк настаивает на переоценке недвижимости, так как если имущество не будет продано на торгах, банк обязан взять объект залога на баланс и закрыть задолженность на эту сумму.
Как известно, в соответствии с законом о банкротстве торги могут проводиться 2 раза. Стоимость залога может быть снижена при повторных торгах максимум на 25% (ст. 58 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») первый раз надо назвать закон! Следовательно, если банк согласиться с начальной стоимостью торгов (залоговой стоимостью или стоимостью предложенной заемщиком и утвержденной судом), которая будет существенно превышать реальную рыночную стоимость залога, и не найдутся покупатели, банк должен будет принять баланс по последней стоимости залога на торгах и закрыть задолженность на эту сумму. Таким образом, получается, что формально долг по балансу закрыт; претензий к заемщику и поручителям нет (банк лишается этого права); реализация залога проходит по рыночной цене, которая ниже ссудной задолженности; возникают убытки, являющиеся разницей между ценой реализации актива и ссудной задолженностью.
Именно поэтому и идет битва в судах за начальную стоимость торгов, так как заемщику выгодно отдать банку неликвидный актив по завышенной стоимости и тем самым закрыть все свои обязательства.
Таким образом, проблема заключается в том, как доказать суду что оценка банка, а не заемщика, более адекватна и соответствует текущей рыночной ситуации. Ведь если заемщик и банк предоставят разные текущие рыночные стоимости залога разных оценочных компаний, суд будет определять стоимость на свое усмотрение. Как он это делает – загадка. Поэтому банк должен вооружиться весомым аргументами, не полагаясь только на оценку независимого эксперта, подготовившего отчет по оценке залога. Например, предоставить в суд заключение залоговой службы банка с доказательной базой:
- бюллетень недвижимости аналогичных объектов;
- негативные факторы, влияющие на стоимость объекта залога, не отраженные в оценке, предоставленной заемщиком (такие вопросы с большой вероятностью задаст потенциальный покупатель), к которым относятся:
● задолженность по коммунальным услугам;
● отсутствие потенциальных арендаторов ;
● проблемы с предоставлением телефонии на объект;
● неудовлетворительное состояние помещений (старая постройка, отсутствие капитального ремонта, наличие не зарегистрированной перепланировки);
● не урегулированы вопросы с землей, на которой построен объект залога (земля не оформлена, не установлен ее правовой статус, заканчивается срок аренды);
● исчерпаны лимиты по электроэнергии, водоснабжению, отоплению;
● ограниченная система въезда на территорию ;
● отсутствие мест под парковку или особый режим работы парковки;
● залог обременен правом аренды третьих лиц;
● наличие судебных разбирательств или досудебные споры относительно объектов залога;
● наличие на участке санитарных зон.
При реализации имущества в судебном порядке необходимо просчитать и сравнить все возможные расходы/потери для банка:
- возмещение расходов арбитражному управляющему за счет средств от реализации залога (при отсутствии денежных средств у заемщика/залогодателя);
- максимальное снижение цены на имущество. Есть случаи, когда имеет смысл договориться с заемщиком, идя даже на некоторые потери, поскольку при судебной реализации объекта они могут оказаться существенно больше;.
- расходы по страхованию и охране объекта до момента его продажи (если торги не состояться и банк вынужден будет взять актив на баланс);
- расходы на оценку залога;
- потеря права требования к поручителям (в случае покрытия ссудной задолженности стоимостью объекта на торгах);
- восстановление резерва, в той части, которая покрыта последней стоимостью торгов;
- НДС (в случае если залогодатель является юридическим лицом). Следует отметить, что по рекомендации налоговых органов НДС должен быть выделен отдельной суммой залогодателя, например в накладной.
Если ипотечная квартира является единственным жильем
В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.
Порядок изъятия ипотечной квартиры
Взыскание на квартиру при ипотеке – крайняя мера банка. Такое возможно только в случае, если никакие другие меры не привели к погашению долга. Лишиться квартиры можно при неисполнении своих обязательств по выплатам в течение трех месяцев, следующих подряд. При этом законодатель оговаривает минимальную сумму долга – 5% от стоимости жилья.
Наличие зарегистрированных в ипотечной квартире несовершеннолетних роли не играет. Нарушение договорных обязательств обуславливает выселение проживающих и квартира забирается банком для дальнейшей реализации.
Если рассматривать сам процесс изъятия ипотечного жилья, то следует отметить, что банк не забирает квартиру, а направляет в суд соответствующий иск в адрес должника. По ипотеке суд чаще всего встает на сторону истца и выносит решение об освобождении жилплощади и ее реализации путем проведения торгов.
При невозврате клиентом суммы долга по ипотеке и игнорировании всех попыток банка связаться с ним кредитор будет действовать следующим образом:
- составление искового заявления (процедурой занимается юрист банка, который без особого труда убедит судью в нарушении договоренностей между кредитором и заемщиком);
- подача заявления с приложенными подтверждающими документами в адрес суда по месту расположения квартиры (к заявлению прилагаются ипотечный договор, выписка со счета об отсутствии поступлений и пр.);
- участие в заседаниях (заемщику лучше не игнорировать процесс и посещать все заседания);
- получение решения с указанием минимальной стоимости квартиры, по которой она выставляется на торги;
- реализация ипотечного жилья;
- погашение задолженности, включая просроченные выплаты по основной сумме, процентам и штрафам.
Если суммы от продажи квартиры недостаточно, то оформляется другой иск на взыскание с должника остатка долга. При превышении суммы от реализации имеющегося долга оставшиеся деньги передаются заемщику.
Думайте сами, решайте сами
Проблемы с купленным заложенным имуществом могут возникнуть и позже. Так, в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит его жалобу, то добросовестный покупатель будет обязан вернуть недвижимость.
Банк, конечно, возвратит покупателю потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.
Торги – эффективный инструмент для приобретения имущества с хорошим дисконтом от рыночной стоимости в руках профессионала. Однако насколько высока маржинальность – настолько высоки и риски.
Вот почему мы рекомендуем прибегать к этому инструменту только после консультации юриста. Он проведет анализ документов и обстоятельств, в силу которых лот вышел на торги, а также даст заключение о целесообразности его покупки.
Как быть, если это единственное жилье?
Если жилье не находится в залоге у банка, то судебные приставы не вправе реализовывать единственное жилье должника в счет задолженности.
Во всех остальных случаях предусмотрены все те же условия, когда банк может забрать квартиру в ипотеке. Это значит, что единственное жилье, многодетность и иные социальные факторы не являются юридически значимым препятствием на пути ко взысканию квартиры. Единственный гарант, что недвижимость не будут реализовывать из-за просроченного кредита — это отсутствие обременения на квартире (залогового обязательства перед банком).
Однако, важно учитывать, что последнее слово в вопросе взыскания всегда остается за судьей.
Если предоставить суду документы, подтверждающие объективную неспособность платить по счетам, судья может встать на сторону ответчика.
Правда, в таких ситуациях суд обычно дает должнику срок, в течение которого должна быть погашена вся или часть суммы долга. Если же срок нарушается, при втором заседании суд вероятнее всего встанет на сторону банка.
Условия и основания для выставления на продажу
Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.
Во внесудебном порядке процедура возможна только в том случае, если заемщик добровольно и в письменной форме согласился продать недвижимость — при условии, что он допустил просроченные платежи трижды в течение 12-ти календарных месяцев.
В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:
- Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
- Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
- Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).
Стоит ли покупать залоговое имущество?
Покупка залоговой недвижимости может иметь как преимущества, так и недостатки. Главным преимуществом приобретения такой недвижимости является финансовая выгода. Такие квартиры, дома или участки продаются намного дешевле рыночной стоимости. Выгодная покупка, тем не менее, может оказаться рисковой.
В такой квартире, например, могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой изъятой квартиры нужно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в ней никто не прописан.
«Изъятую банком квартиру действительно можно купить дешевле. Но, как правило, объекты, находящиеся на балансе банков, кредитные организации продают по завышенной или реальной цене. При покупке такой недвижимости стоит учитывать, что существуют еще собственники, которые проживают в такой квартире. Довольно часто возникает вопрос о выселении таких жильцов. Понятно, что продавец склонен продать, и это ваши проблемы по выселению граждан. А это может быть целой эпопеей. При покупке квартиры, которая находится на балансе у банка, нужно всегда задавать вопрос, выселены ли собственники. На продажу может быть выставлена квартира, в которой выселить жильцов не удается даже приставам», — предупреждает Барсуков.
Эксперт также рекомендует внимательно следить за процедурой проведения торгов, поскольку они могут быть признаны недействительными, например в случае нарушения правил их проведения. Перед покупкой следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах, а также внимательно изучить положение о порядке их проведения. «Торги могут быть признаны недействительными, и может возникнуть вопрос изъятия квартиры у нового сособственника. Хотя торги стараются проводить без каких-то нарушений, так как банкам это не нужно, покупателям все равно следует обращать на это внимание», — советует Барсуков.
Что такое исполнительский сбор?
Когда должник не платит по кредитам, его дело может попасть приставам — это госслужащие, наделенные правом взыскивать долги разными способами, в том числе арестовывая счета, изымая имущество и закрывая выезд за границу.
Сначала приставы предлагают должнику добровольно исполнить требование: «Оплатите вот эту задолженность до такого-то числа». И если должник не платит, то с него все равно будут взыскивать эту сумму, но дополнительно заставят заплатить исполнительский сбор. Это деньги, которые пойдут не кредитору, а в федеральный бюджет.
Исполнительский сбор по денежным долгам физлиц составляет 7% от суммы, но минимум 1000 рублей. Если есть исполнительный лист или судебный приказ на 10 тысяч рублей, сбор составит 1000 рублей. При долге в 100 тысяч приставы возьмут сверху еще 7000 рублей. А если семья не может платить ипотеку и банк обратился к приставам, то с каждого миллиона рублей долга нужно было заплатить еще 70 тысяч в бюджет. А иногда даже 140 тысяч.
Для юрлиц сбор еще выше, а по неимущественным требованиям надо платить фиксированную сумму.
Могут ли выселить за долги по ипотеке?
Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.
Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.
Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:
- Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
- Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
- Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.
Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.
В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.
В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:
- Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
- Должник лишился постоянного места работы;
- Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.