Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать землю под гаражом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Оформление земли в ГСК
ГСК — участок, разделенный на доли. Размер каждой эквивалентен площади гаража. Выкупить такой участок можно за 1-20% от кадастровой стоимости (ст. 2 ЗК РФ). Пройти регистрацию можно, не внося плату, тем кто получил землю до октября 2001 года.
Документы, которые вам пригодятся:
- протокол собрания;
- договор на землю;
- документация о праве собственности на гаражи;
- справка на здание гаража из БТИ;
- технические паспорта гаражей и паспорт земельного участка;
- квитанции об оплате госпошлины: 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций (п. 22.1 ст. 333.33 НК РФ).
Если помещение для размещения автомобиля входит в единый гаражный комплекс кооператива, приватизация земли будет возможна только в долевую собственность всех владельцев. Для этого инициативная группа членов ГСК должна обратиться за изготовлением межевого плана на единый участок, после чего он будет поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН. Все владельцы гаражей получат право общей долевой собственности на единый участок, а размер доли будет определен соразмерно площади гаражного помещения.
Нужно учитывать, что регистрация долевого права на землю под ГСК допускается в безвозмездном порядке, если участок был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ, т.е. до октября 2001 года. Если земельный надел выделялся из муниципального фонда после указанной даты, за переоформление прав на землю придется перечислить выкупную стоимость. Размер платежа будет определен исходя из показателей кадастровой стоимости на данный земельный участок.
Для оформления прав на землю под самостоятельно возведенным гаражом или отдельно стоящим строением в составе ГСК все необходимые действия выполняет сам владелец. Для этого нужно руководствоваться следующим алгоритмом действий:
- необходимо получить документ, подтверждающий завершение строительных работ и ввод гаража в оборот – такую справку могут выдать в правлении кооператива (для этого должна быть пройдена регистрация гаражного строения в местных органах власти), либо гражданин получает технический план и сам регистрирует гараж;
- на основании правоустанавливающего документа на гаражное строение, нужно обратиться к кадастровому специалисту — инженеру, который определит границы отдельного участка и согласует их с владельцами смежных наделов;
- после согласования границ будет изготовлен межевой план, который является основанием для постановки земельного объекта на учет в кадастровых органах и регистрации права;
- на основании межевого плана оформляется заявление в местный орган власти для приватизации земли путем выкупа (ЗК РФ предусматривает множество случаев освобождения от выплаты выкупной цены при строительстве частных гаражей);
- с договором и межевым планом необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр для учетных действий и регистрации.
Если гараж — отдельное строение
Для оформления в собственность участка земли с отдельно построенным гаражом ознакомьтесь предварительно с положениями закона о «дачной амнистии» и возьмите их на вооружение. Первоначальный закон о «дачной амнистии» — это ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» за № 93 от 30.06.2006. Согласно данному закону, до 01.03.2018 любой гражданин, имеющий на руках доказательства неопределенных прав на земельный участок, может приватизировать его по упрощенной схеме, а также узаконить все постройки на нем (в том числе гараж).
В 2019 году дачная амнистия была продлена, а точнее — вновь установлена законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.08.2019 № 267-ФЗ. На основании данного нормативного документа дачная амнистия предусматривается вплоть до 01.03.2021 (хотя первоначально планировалось установить его на год больше).
При отказе и отсылке к процедуре, описанной для кооператива, смело обращайтесь в суд. И затягивать с этим не стоит — действовать закону о «дачной амнистии» осталось не так долго, а рассмотрение заявки занимает до 2 месяцев, т. к. процедура оформления собственности всегда сопровождается всевозможными бюрократическими проволочками и препонами.
***
Больше полезной информации — в рубрике «Земля».
Нужно ли приватизировать землю под гаражом
Гараж оформлен в собственность, а земля под ним находится в бессрочной аренде — это нередкая ситуация в нашей стране. Разберемся, чем частная собственность лучше аренды.
Муниципалитет вправе менять вид разрешенного использования земли. Владелец гаража всегда должен быть готов, что однажды будет принято решение изъять землю на государственные нужды. От этого не защищены и те, у кого участок в аренде, и те, кто приватизировал землю. Но при изъятии владелец гаража, у которого земля в аренде, получит компенсацию только за постройку. Владелец же гаража и земли под гаражом получит компенсацию и за то, и за другое. Разница может быть очень существенной.
При желании продать гараж в более выгодном положении будут те, кто приватизировал земельный участок. И цена недвижимости будет выше, и проблем с оформлением сделки меньше.
Земельный участок под гаражом переходит в частную собственность на безвозмездной основе. Но, как уже было сказано выше, только в том случае, если надел был получен в пользование до октября 2001 года. Остальные случаи – пример выкупа земли по ее кадастровой стоимости.
Приватизировать землю под гаражом в ГСК полностью бесплатно не получится. Основные расходы связаны с уплатой госпошлины и проведением межевания территории.
Стоимость:
- получение техпаспорта на гараж + межевание участка – от 5 000 рублей и выше;
- государственная пошлина за выдачу выписки из ЕГРН – 2 000 рублей;
- нотариальные расходы – от 200 рублей.
Неоспоримое преимущество – отсутствие платы за землю, полученную от администрации до октября 2001 года. Поэтому, если вы хотите оформить участок в собственность от ГСК, желательно не затягивать.
Как мы уже сказали, если гараж был передан гражданину в пользование до октября 2001 года, то приватизация земли будет на бесплатной основе. Но стоит отметить, что данное право распространяется только на само переоформление прав собственности. Другие расходы, которые гражданин понесёт при подготовке документов не будут компенсированы.
Таким образом, в среднем, расходы будут следующие:
- межевание территории согласно кадастровому плану – от 5 000 рублей;
- уплата государственной пошлины – 2 000 рублей;
- если заявитель пользовался услугами нотариуса или юриста, то он понесёт ещё дополнительные расходы в зависимости от стоимости оказанных услуг.
В случае если гараж был передан позже 2001 года, гражданин платит за приватизацию земли согласно её кадастровой стоимости.
Срок составления договора на эксплуатацию земли влияет на условия оплаты. При этом даже при бесплатной регистрации потребуются определенные затраты. На итоговую сумму влияет множество факторов, что следует учитывать.
| Цена процедуры | |||
| № | Наименование сделки | Условия | Стоимость |
| 1 | «Дачная амнистия» | Плата производится за подготовку техплана участка. Обратите внимание на размер госпошлины. | 8 тыс. руб. |
| 350 руб. | |||
| 2. | Регистрация при условии выкупа | Оплата производится за кадастровые документы | Всего около 8 тыс. руб. |
| 3. | Оформление долевой собственности (кооператив) | Общая государственная пошлина | 22 тыс. руб. |
| Также включены услуги нотариуса и составление технического паспорта. | Всего около 40 тыс. руб. | ||
| 4. | Нелегальные постройки | Включен штраф, следует учитывать взыскания в судебном порядке, проведения экспертных оценок, технический план. | 8 тыс. руб. |
| Всего около 50–60 тыс. руб. |
Если процедура требует судебного разбирательства стоимость возрастет с учетом затрат на этот процесс. На практике такое происходит довольно часто, поэтому не следует их списывать со счетов. Кроме того может понадобиться помощь адвоката или независимая экспертиза, что тоже обойдется в кругленькую сумму.
Цели оформления земельного участка
Только при владении гаражом и участком под ним гражданин считается настоящим собственником, который вправе распоряжаться своим имуществом. Он может:
- продать свой гараж. Причем стоимость недвижимости вместе с участком будет значительно выше, чем просто при продаже одного бокса.
- Оставить нежилое имущество в наследство. У родственников в этом случае не возникнет никаких спорных вопросов с местными властями.
- Передать недвижимость по дарственной.
- Оформить под залог при получении кредита. Величина кредита в ситуации с собственным участком под боксом будет больше. Также процент под взятый кредит банк назначит более привлекательный.
- При решении властей о сносе гаражей собственник получит компенсацию не только за сам нежилой объект, но и за участок.
Плюсы оформления участка под гаражом в собственность
По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.
При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).
Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.
Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».
Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.
Зачем оформлять права на землю
Российские стоянки для авто строятся по-разному: по техплану, разрешению или без всяких согласований. Участок под застройку предоставляется частнику на правах аренды или выделяется указом местной власти под ИЖС. Порой земельная площадь под строением используется без всякой разрешительной документации.
Если у гражданина нет документации на владение наделом, его могут отобрать местные власти. Ведь фактически земельная площадь является государственной. Кроме того, владельца незарегистрированного имущества могут привлечь к административной ответственности. Ему назначат штраф за возведение незаконной постройки. Само гаражное сооружение обяжут снести. Никакой компенсации за снесённый объект владелец незаконной постройки не получит.
Если участок, где стоит объект, не прошел процедуру приватизации или не имеет договора аренды, то все права на эту площадь находятся у местной власти. Собственник не сможет законно сдавать объект в аренду. Также ему не удастся продать гаражное сооружение, если оно расположено на самовольно занятом наделе.
Как приватизировать землю под гаражом в ГСК? В данной ситуации определение приватизация здесь использовать не уместно. Ведь она означает передачу прав в личную собственность людям или организациям. А ГСК уже является организацией, которая владеет гаражами до того момента, пока пайщики не оплатят свои паи. ГСК оформляет на себя землю под строение на праве пользования.
Приватизировать надел, на котором расположился гаражный кооператив допустимо. Но собственность оформляется в долях на всех пайщиков. Такая возможность появится в том случае, если все паи будут оплачены. А так же, если каждый пайщик получит зеленку на строение.
Для передачи земли в собственность пайщикам, необходимо решение общего собрания. После чего сама организация кооператива подает соответствующее заявление, которое подписывают все его члены. К заявке прилагаются паспорта пайщиков и правоустанавливающие бумаги на гаражи.
Аренда земли ГСК в 2015 году просчитывалась поставке налога на землю с корректирующим коэффициентом 7,16%, что является экономически не эффективным. Белгород и его область разобрались с данным вопросом, обратившись в прокуратуру. Так что произошло снижение коэффициента до 4,4%, и был принят соответствующий документ, который удовлетворил желание жителей.
Важно! Документ вступил в силу с января 2021 года и действует только в отношении ГСК.
Необходимые документы
Какие же документы требуются для успешного проведения обсуждаемой процедуры? Подробный их список приводится в Приказе №475, изданном Минэкономразвития. А здесь мы приведём общий список, дающий примерное представление о том, какие бумаги необходимы. Итак, это:
- заявление в орган местного самоуправления, подписанное всеми членами кооператива. Оно пишется на типовом бланке, его образец легко найти на сайтах Госуслуги или МФЦ Мои документы. Бумажный шаблон нетрудно раздобыть в региональном отделении Росреестра;
- протокол собрания членов ГСК с резолюцией о коллективном решении об обращении в частное владение;
- документы, удостоверяющие личности участников (копии паспортов);
- Устав кооператива, свидетельство о его регистрации и постановке на учёт налоговыми органами;
- правоустанавливающий документ на участок ГСК (нотариально заверенная копия);
- кадастровые сведения о земельном участке (паспорт);
- технические паспорта строений;
- квитанция из банка об уплате госпошлины.
Сложная проблема собственности
Проблема собственности особенно сильно тревожит людей, имеющих автомобили. Ведь земля, где находится гараж, должна быть теоретически в собственности его владельца, иначе возникнут юридические вопросы владения. Как же оформить землю под гараж?
Проблемы сложной и противоречивой законодательной базы вокруг земли как собственности возникли вследствие деятельности государства. По закону государственные структуры могут осуществить работы на территории земли с вашим гаражом, чтобы провести там коммунальные и энергетические сети. Такая ситуация складывается по причине того, что у владельца отсутствуют положенные права на землю, а значит, нет надлежащей записи в едином реестре прав. Соответствующий закон обычно затрагивает как находящийся отдельно гараж, так и весь кооператив. Обычно несколько гаражей пребывают в личной собственности автолюбителей, а остальная часть относится к землям муниципального пользования. Поэтому вновь становится актуальным вопрос: как оформить землю под гараж?
Нюансы покупки земли под гаражом в гаражном кооперативе
Прежде всего, стоит отметить, что покупка «подгаражной» земли в собственность возможна исключительно в той ситуации, когда гараж — это отдельное строение с наличием отдельного фундамента, въезда и пр.
В случае же, когда гараж — часть единого комплекса (кооператива), участок под ним (прим. — под комплексом) признается неделимым. А значит, претендовать вы можете только лишь на долю в общей собственности.
Решение об аренде/выкупе неделимого участка всегда принимается только через общее собрание всех членов кооператива. И условие для выкупа такой земли в общую собственность — надлежащее оформление прав собственности абсолютно всех членов кооператива.