Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельный участок без межевания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Межевание земельного участка: в каких ситуациях стоит делать
Межевание земельного участка не всегда нужно: иногда куплю-продажу земли можно провести без межевания, если участок вам передают по наследству, договору мены или мены.
Но есть ситуации, когда межевание земельного участка нужно:
— Оформление участка на нового собственника;
— Заключение договора купли-продажи. Если вы хотите договариваться не на словах о покупке нового земельного участка, а узаконить покупку на бумаге.
— Если вы хотите разделить участок или объединить его в один;
— Если хотите сдать земельный участок в аренду;
— При приватизации земельного участка.
Важно: если не провести межевание земельного участка со старым владельцем и у ваших соседей будут споры насчет площади участка — эти проблемы уже перейдут к вам. Поэтому советуем перед покупкой земли провесит межевание и сразу выявить спорные моменты, чтобы в будущем не сталкиваться с ними и не проходить через них в суде.
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Риски при покупке земельного участка без межевания
Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.
Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.
Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.
Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.
Можно ли арендовать земельный участок без межевания?
Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.
При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.
Что делать, если соседи незаконно занимают часть моего участка?
Если у вас возникают споры с соседями о том, где проходит граница земельного участка (например, соседи передвигают забор), в этом случае межевание и выделение границ участка может стать выходом и положить конец спорам. Постарайтесь решить вопрос мирно: для этого понадобится присутствие соседей при процедуре межевания, а также надежная геодезическая компания. Впрочем, кадастровый инженер не имеет права навязывать той или иной стороне свое решение, а может только предоставить документ, который определит границы участка. Вы сами принимаете решение о дальнейших действиях и договариваетесь с соседями в судебном или досудебном порядке.
Если же соседи воздвигают строения на вашей территории, вы можете настаивать, чтобы они убрали постройки или выкупили часть земли, на которой появились строения. Если они отказываются идти на компромисс, обращайтесь в суд. При этом лучше иметь на руках акт согласования местоположения границ земельного участка — так легче будет защитить свои права.
Можно ли покупать участок или дом без межевания
У покупателя может возникнуть больше проблем, чем у продавца, если он приобретает не размежеванный земельный участок. В любом случае, межевание нужно будет проводить, но оплата услуги является обязанностью заказчика. Покупка дома на участке с неопределенными границами может вызвать несколько проблем:
- Площадь надела может быть существенно меньше, чем описывал продавец, поскольку границы между смежными участками были установлены неправильно;
- Пограничные споры с соседями могут стать причиной процедуры уточнения границ. В результате могут выявить нарушения отступов при строительстве дома и других ОКС, расположенных на участке;
- К общей площади участка присоединены незаконные квадратные метры, которые не оформлены в собственность.
Почему нужно делать межевание?
Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.
В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?
Стоимость межевания земельного участка в 2022 году
Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.
В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 20-30 тысяч, в регионах – 7-10 тысяч рублей. Для юридических лиц стоимость в среднем увеличивается на 2.
Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.
Согласование межевания с соседями
До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.
Кадастровым законодательством допускается несколько вариантов уведомления владельцев смежных участков о предстоящем межевании:
- Согласование в индивидуальном порядке. Самый простой и доступный способ, осуществим для соседей, с которыми вы не имеете разногласий по границам. Нужно получить подписи в акте согласования, а после этого можно доверить работы на участке кадастровому инженеру.
- Письменное извещение. Если у вас несколько соседей, которые не согласны с текущими границами, используйте этот вариант. Собственников смежных участков извещают о предстоящем собрании, на котором будет решаться вопрос о местоположении границ. Кадастровый инженер заполняет шаблон извещения и передает собственникам смежным землевладений под расписку. Извещение также можно направить по почте – на адрес, указанный в выписке из ЕГРН по смежным ЗУ.
- Публикация в местных СМИ. Нужно помнить, что для этого подойдет не любая газета, а только официальный печатный орган местной власти, в котором регулярно публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация. Извещение путем публикации в СМИ допустимо лишь в некоторых случаях: если в выписке из ЕГРН на смежные участки отсутствует адрес собственника, если смежный участок располагается в границах ведения садоводства/огородничества, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения либо если количество собственников больше 5.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.
Как провести межевание земельного участка бесплатно
Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.
В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).
Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:
- Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
- Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
- Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.
Для чего нужно межевание
На сегодняшний день межевание является добровольной процедурой, но есть случаи, при которых без межевания не обойтись:
- если вы планируете проводить какие-либо действия с землёй, например, сформировать новый земельный участок, разделить или выделить какой-либо участок из старого;
- при установлении границ участка на местности, при наличии документов на землю, которые были выданы без установления и закрепления таких границ, например, участки, выданные до 1998 года;
- имея в наличии сведения, полученные в процессе межевания, правообладатель земельного участка сможет использовать различные способы защиты своего права, при возникновении различных спорных ситуаций;
- при регистрации нового дома. Одним из условий регистрации является «привязка» координат дома к участку, у которого установлены границы.
Договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка
Ответственной за эту процедуру являются органы юстиции, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости.
По каким правилам должно составляться соглашение На условиях соглашения купли-продажи может быть отчужден исключительно объект недвижимости при прохождении официальной регистрации права собственности на него в законодательно определенном порядке. Из этого следует невозможность реализации жилого дома при отсутствии оформленного права собственности на него.
Оформление этого права может подтверждаться соответствующим свидетельством о праве собственности. В случае обременения объекта недвижимости определенными мерами, к примеру, при оформлении залога (ипотеки) в банковском учреждении, подобный факт должен в обязательном порядке найти свое отображение в документе.
До момента подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, стороны должны прийти к договоренности касательно способов расчета между покупателем/продавцом.
Как продать часть земельного участка?
Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке. Оформление производится в следующем порядке:
- Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
- После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
- После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.
- Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.