Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить наложение границ земельных участков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Как доказать наличие ошибки
Для того, чтобы доказать наличие ошибки на кадастровой карте в отношении конкретного земельного участка, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения землеустроительной экспертизы и подготовки межевого плана.
Как правило, если рассматриваемые доказательства суду не предоставлены, судья вправе назначить проведение судебной проверки и вынести решение, опираясь на ее результаты. К такому мнению пришел Верховный суд, рассматривая кассационную жалобу.
Случается, и обратная ситуация, когда сосед пытается доказать наличие кадастровой ошибки, и, таким образом «присвоить» себе часть соседского земельного участка. В такой ситуации ответчику рекомендуется основательно подготовится, например, заказать межевой план, выписку из ЕГРН, а также, провести землеустроительную процедуру.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Кто обязан исправить кадастровую ошибку
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.
Что означает наложение границ
При сопредельном расположении двух земельных участков (далее – «ЗУ») имеется общая граница, пространственные координаты которой влияют на площадь и конфигурацию наделов. Вследствие различных факторов границы смещаются, что может привести к возникновению спора о прохождении межи. Но даже если для каждого из собственников ЗУ смещение не играет значимой роли, кадастровые работы оказываются невозможными вплоть до момента разрешения спорной ситуации.
Наложение границ и, соответственно, территорий происходит по разным причинам, чаще всего причиной служит:
- технические ошибки кадастрового инженера при проведении измерении и установлении координат;
- расчетные ошибки при проведении вычислений;
- неверные сведения в кадастровых данных;
- ошибочная коррекция сведений в кадастре;
- изменение ландшафта вследствие естественного движения почвы;
- умышленный захват части сопредельной территории.
Что собой представляет наложение границ?
Наложение границ земельных участков является следствием ошибки, допущенной некомпетентным кадастровым инженером или представителем регистрирующей инстанции. Это ситуация, когда границы одного землевладения имеют точки пересечения с границами смежной территории. Не всегда подобные случаи порождают возникновение имущественных споров. Иногда соседи не придают этому факту особого значения, что лишь усугубляет ситуацию. Происходит смещение межевых границ от первоначального верного положения в любую сторону. При межевании дальних участков их площадь может уменьшиться, очертания — измениться. Иногда в результате наложения границ земля становится непригодной для возведения капитальных построек.
Наличие факта наложения границ создает серьезные препятствия для ведения дальнейших кадастровых работ. В процессе наложения границ могут возникать следующие ситуации:
- крайние участки смещаются навстречу друг другу, площадь расположенного между ними участка уменьшается;
- происходит увеличение площади среднего участка, поскольку он заступает на расположенные по бокам земли;
- участок вытягивается или расширяется за счет смежных территорий.
Когда возникает наложение границ
Межевание участка – одна из главных процедур при определении границ. Именно на основании межевания оформляется план земли. Без проведения процедуры невозможно получить документы, подтверждающие право собственности.
Бывает так, что при межевании происходит наложение участков. В этом случае потребуется следовать общеустановленной процедуре.
Наложение границ – это пересечение линий разных земельных участков. Например, такое случается, если по документации один земельный участок общей площадью 500 квадратных метров поделен между двумя собственниками. Первый в соответствии с правоустанавливающими документами владеет 300 м2, а второй 250 м2.
Учтите! На практике разделяют два вида наложения границ при межевании земель:
- фактическое отклонение от нормы (наложение границ);
- документальное отклонение от нормы.
Первый случай чаще всего связан с «незаконным захватом чужой собственности». Снести заграждения, постройки можно в соответствии с судебным постановлением. Доказательством нарушения послужит документация, в которой подробно изложен план участка.
Во втором случае виновником в наложении границ признается инженерный работник. Фактически собственники владеют своей землейбез захвата чужой собственности. Но согласно кадастровому плануодин участок прямо ложится на другой.
Из очевидных причин нарушений выделяют следующие, наиболее часто встречающиеся:
- допущение ошибки при измерении земельных участков инженерным работником;
- допущение ошибки в кадастровом плане при его составлении сотрудником БТИ;
- допущение ошибочной информации до единого государственного кадастрового реестра.
Ответственность лиц в случае выявления наложения
Ответственность за нарушение несет ответственное лицо. Однако не всегда удается выявить таковых.
Запомните! Но если все-таки суд смог определить круг виновных лиц, их ждет следующее наказание:
- сотрудника государственной кадастровой палаты за допущение ошибок в документации привлекут к дисциплинарной ответственности;
- кадастрового инженера, который допустил ошибку при межевании земель, лишают лицензии на некоторое время;
- гражданина, позволившего самовольно захватить землю, привлекают к административной ответственности по статье 7.2 кодекса об Административных правонарушениях Российской Федерации и назначают наказание в виде штрафа от пяти тысяч рублей.
Все расходы взыскиваются с виновного лица в судебном порядке. Однако если ошибку допустил кадастровый инженер, то получить возмещение невозможно, так как тот не несет материальной ответственности.
Если наложение границ было выявлено в процессе оформления документов, сотрудники Росреестра могут самостоятельно установить некорректность сведений и исправить неточность в данных, если компетенция позволяет. Кроме того, Росреестр обязан реагировать на сведения об ошибке, поступающие от собственников или землепользователей.
Когда возникает сомнение относительно правильности установленных границ, следует провести межевание. При оформлении будут указаны корректные поворотные точки, а, затем, геодезист проведет съемку местности и оформит соответствующий отчет.
Если в результате проведения кадастровых работ будет выявлено наложение границ земельных участков, то необходимо обратиться в территориальное отделение МФЦ или Росреестра. Там пишется заявление и подается запрос на проверку сведений о земельном участке.
Заявление будет рассмотрено в течение пяти рабочих дней. После этого должностное лицо выдает ответ о статусе заявления. Если оно принято к рассмотрению и не было отклонено, то процедура по изменению границ может продлиться около месяца. Это время увеличивается, если параллельно возникает судебное производство.
В некоторых случаях полномочий Росреестра для исправления ситуации недостаточно. В таких ситуациях придется обращаться в суд.
Решение проблемы в досудебном порядке
Если всё же вы обнаружили, что была допущена ошибка в межевании и не знаете, что делать, будет полезно ознакомиться со статьёй 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ней говорится о том, как исправить ошибку межевания и какие сроки даются на внесение изменений:
- Если допущенная ошибка технического характера, то есть допущена органом регистрации прав, то изменения вносятся в Росреестр после получения заявления от заинтересованного лица в течение 3 рабочих дней;
- Ошибка, допущенная во время процедуры межевания, устраняется в течение 5 рабочих дней после того, как будут получен пакет документов, подтверждающих её наличие.
Как изменить границы участка?
Изменение (уточнение) контура земельного участка – это процедура документирования отклонений от составленного ранее межевого плана, которая может быть проведена двумя способами. Первый – это пересмотр конфигурации контурной линии, которая определяет участок, но с сохранением его площади. Таким образом, в одном месте часть площади уменьшается, в другом, соответственно, увеличивается. Но общая площадь, указанная в кадастровом паспорте, остается неизменной.
Второй вариант – это процедура изменения (уточнения) межи с изменением и конфигурации границ, и общей площади надела. Может проводиться при исправлении ошибки, которая попала в кадастровый учет, или при добавлении определенной бесхозной территории, но не большей площади, которая определена в Земельном кодексе. В противном случае проводить межевание нового участка необходимо отдельно (как, например, при покупке).
Как изменить границы земельного участка после межевания?
Изменение границ после завершения процедуры межевания вносятся в государственный реестр, но только если в течение отведенного законодательством срока от заинтересованных лиц не поступало новых заявлений об уточнении. В случае, если границы нужно изменить после межевания, собственник обращается в Росреестр и получает ожидаемый отказ, так как порядок предыдущего межевания не был нарушен.
Получив отказ, владелец должен обратиться в суд, где его заявление и приложенные документы рассмотрят и установят правомерность пересмотра границ участка. Если правомерность подтверждена, владелец может обратиться в организацию, предоставляющую услуги инженерно-геодезических изысканий, и инженер выполнит все работы по составлению нового межевого плана. С этим планом и с постановлением суда собственник вновь обращается для внесения изменений в кадастр.
Что такое наложение земельных участков на кадастровой карте
Наложение границ землевладений предполагает неверное размещение границ наделов, последствием которого могут стать различные имущественные споры. Иногда они особого значения для землевладельцев не несут, однако сдвигают межевые границы относительно их требуемого положения. Так или иначе, факт наложения границ порождает ситуацию, при которой исполнение кадастровых работ становится невозможным не только с топографической и учетной позиции, но и непосредственно на месте.
Наложение границ на территорию, учтенную в прошлом времени, порождает такие нарушения размещения наделов на территории:
- смещение межей соседних земель по направлению друг к другу, уменьшение размера надела в середине;
- расширение среднего надела при заступе его на земли, расположенные по бокам;
- наложение одного землевладения на границы второго при расширении или растягивании.
В любой из приведенных ситуаций хотя бы одному землевладельцу причиняется ущерб, связанный с уменьшением габаритов надела. Более серьезные обстоятельства возникают при сложных конфигурациях участков, на которых довольно непросто отслеживать определенные составляющие межевых границ.
С учетом определения, закрепленного в законодательстве, топографическая съемка представляет собой процедуру специальных геодезических замеров, осуществляемых на конкретной территории, направленных на изготовление плана топографического исследования. Под указанным планом понимается особый чертеж, отображающий вид участка сверху, при оформлении которого используются специальные знаки и масштабы.
Съемки такого плана необходимы для того, чтобы обеспечить различные изыскания инженерного плана, способствующие подготовку проектов ландшафтного типа и последующую привязку на территории, а также уточнение топографических карт.
Случаи возникновения наложения границ ЗУ
По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.
Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.
Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.
Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.