Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Задаток и аванс. Существует ли разница?
Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.
Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:
- Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский кодекс, ст. 381);
- А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Ответственность за отказ в возврате
Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:
- ФИО отправителя, адрес, контакты;
- ФИО получателя, адрес, контакты;
- требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
- предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
- перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
- подпись и дату.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
Понятие залога используется не только при купле-продаже недвижимости, но и при ее аренде, независимо от того, действует лицо самостоятельно или через агентство. Если найден оптимальный результат, удовлетворяющий все критерии, следует гарантировать подписание сделки. Причем гарантия нужна обеим сторонам.
Сразу отдать все деньги за проживание, особенно при длительном сроке аренды, арендатор не всегда может, поэтому до подписания договора он должен себя обезопасить передачей залога. В таком случае собственник уже не будет никому другому отдавать в аренду свою недвижимость.
ВНИМАНИЕ! Задаток в дальнейшем идет в счет оплаты аренды.
В случае его передачи собственнику тот уже не должен рассматривать предложения других претендентов. А агентство недвижимости (если поиск осуществлялся через него) должно снять объявление о поиске квартиры.
При аренде жилья задаток также оформляется документально, с указанием данных сторон, суммы задатка, предмета договора. Чтобы дата подписания договора (основного) аренды не откладывалась, стоит указать в расписке или в предварительно соглашении, на какой срок дается залог. Если одна из сторон не может дальше действовать в рамках договора, действия производятся стандартные.
Сорвал сделку будущий арендатор – собственник оставляет его деньги себе, а отказался от договора владелец жилья – он возвращает в двойном размере полученный задаток. Таким образом, обе стороны получают компенсацию за не свершившуюся сделку.
К сожалению, залог, на данное время, не является действенной мерой от мошенников. Но для тех, кто действует честно и открыто это хорошая гарантия того, что время на подготовку сделки не было потрачено напрасно.
Если у обеих сторон нет никаких скрытых намерений, проблем с задатком не возникает, наоборот, он обеспечивает уверенность и спокойствие на время, которое дается для подписания главного договора по купле-продаже. Использовать прием задатка можно и при проведении сделок по аренде.
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Закон предусматривает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи квартиры (в письменном виде) с задатком. У каждого участника сделки должен быть личный экземпляр.
Например, если собственник один, то требуется 2 экземпляра: один для него, а другой для вас. Если продавцов несколько, то готовится 3 экземпляра: один – вам, остальные – каждому собственнику.
В договоре задатка при покупке недвижимости должны быть указаны следующие данные:
- Информация об обеих сторонах. Пишутся ФИО, паспортные данные, прописка или место временного проживания.
- Дата заключения. Так вы будете знать, в какой день состоялось заключение договора.
- Информация o жилье. Указываются адрес, жилплощадь, уникальный номер, цена. Может быть внесена дополнительная информация.
- Размер задатка. Указывается в двух вариантах: цифрами и прописью.
- Дата и способ передачи денежных средств. Вы можете указать реквизиты банковского счёта (безналичный расчёт) или пропишите, что в конкретный день покупатель передаст деньги продавцу наличными (наличный расчёт). Все это указывается во время подписания договора.
- Сроки сделки. Сроки должны быть точными – никаких «в течение двух месяцев или недели». Только конкретика, например, до 20.09.2021 г.
- Права и обязанности сторон. Покупатель обязан выплатить оставшуюся сумму в срок. Продавец не имеет права вносить изменения в договор, менять что-то в недвижимости.
- Непредвиденные обстоятельства. Этот пункт стоит прописать. Форс-мажорные обстоятельства могут неожиданно возникнуть, поэтому нужно знать, как поступать в этом случае.
- Дата начала действия соглашения. В основном договор начинает действовать сразу после проставления всех подписей.
Также не забывайте о том, что все стороны обязаны подписать соглашение. Необходимо убедиться, что подпись такая же, как в паспорте или ином документе.
Отличия задатка от аванса
Причины расторжения сделки приобретения жилья обычно возникают в процессе переговоров сторон. К примеру, покупатель выясняет, что в квартире остаются прописанные жильцы. Хотя препятствием совершения сделки они не являются, покупателя это может не устроить, поскольку продавец должен был снять с учета всех жильцов. И тогда сделку можно расторгнуть с признанием вины продавца.
Мы убедительно советуем покупателям квартир и домов обратиться за консультацией к специалистам по недвижимости до подписания соглашения (договора) об авансе или задатке и до выплаты суммы предоплаты. Наиболее безопасный вариант – проработка договора о задатке до состояния наибольшего соответствия интересам покупателя у юристов-профи, названных выше.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Задаток или аванс при покупке квартиры: правила сделки
К примеру, аванс при покупке квартиры обычно небольшой, в пределах 10-30 тысяч рублей, и передается продавцу в счет последующей покупки.
Задаток при купле-продаже квартиры может быть разный, максимальной границы нет, зависит от конкретной ситуации и от стоимости квартиры, и является гарантией совершения сделки.
Момент передачи денег обязательно должен быть документально зафиксирован.
Составляется соответствующее соглашение, в котором указывается сам объект, адрес, его полная стоимость, размер задатка при покупке квартиры или внесенного аванса, условия и сроки продажи, права и обязанности обеих сторон, штрафные санкции.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Различные траты при покупке квартиры
Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.
- Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
- Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
- Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
- Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
- Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
- Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.
Изучаем правила рынка: аванс или задаток
Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.
В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.