Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и регистрировать иностранцев и иногородних». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Нюансы регистрации для иногородних жильцов
В границах Российской Федерации ее граждане вправе свободно выезжать и временно размещаться практически в любом населенном пункте, кроме, разве что, городков и поселков со статусом «ЗАТО». В Башкортостане, к примеру, населенным пунктом закрытого типа является город Межгорье.
Регистрироваться приезжим россиянам по адресу арендуемой жилплощади не требуется, если длительность их пребывания в данном городе или поселке не превышает 90 суток (ст.5 закона за №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения… в границах РФ»).
В отношении допустимости 90-дневного безрегистрационного пребывания иногороднего могут быть исключения, как правило, связанные с каким-либо крупным общественными или спортивным мероприятием. К примеру, когда в РФ проводился чемпионат FIFA в 2018-м, срок временного пребывания иногородних без регистрации в тех или иных городах, где проводилась очередная встреча футбольных команд в рамках международного чемпионата, был ограничен тремя сутками (указ Президента РФ за №202 от 09.05.2017).
Законным основанием для постановки на временную регистрацию иногороднего является договор аренды жилплощади (гл.II ст.9 «Правил регистрации… граждан РФ по месту пребывания», утвержденных правительственным постановлением за №713 от 17.07.1995 г.). Следует напомнить, что при наличии нескольких законных владельцев квартиры (долевая собственность), договор с очередным квартирантом должен подписать каждый из них.
Соответственно, длительность временной регистрации иногороднего по адресу арендуемой жилплощади составляет ровно столько месяцев, сколько продолжается аренда данного жилья, т.е. в рамках срока, указанного в договоре аренды. Поэтому для прекращения временной регистрации квартиранта квартировладельцу потребуется либо расторгнуть договор аренды жилплощади, либо дождаться его окончания и отказать арендатору в продлении.
Заметим, что при самовольном преждевременном прекращении оформленной договором сдачи квартиры (допустимые основания аннулирования аренды указываются именно в договоре) по инициативе ее собственника (собственников), возможно судебное разбирательство, инициированное квартирантом.
Меры предосторожности
Ошибочно полагать, что квартиросъемщики-граждане России могут нанести меньше неудобств, чем арендаторы-иностранцы. Поэтому меры предосторожности практически всегда будут идентичными. К ним относятся:
- четкое и исчерпывающее изложение всех ограничений в договоре;
- предупреждение участкового-уполномоченного о повышенном внимании к сдаваемой квартире (в случае, если собственник не сможет следить за положением самостоятельно);
- просьба в отношении ближайших соседей о присмотре за квартирой и за квартиросъемщиками;
- оформление / пролонгация соглашения о страховании квартиры (лишним не будет).
Как показывает практика, в процессе подобных правоотношений часто возникают проблемы разного плана. Жертвами в большинстве случаев становятся владельцы квартир, которые однажды легкомысленно отнеслись к процедуре оформления.
Аренда квартиры сама по себе включаем многочисленные вопросы и риски для собственника, а аренда иностранным гражданином увеличивает эти риски вдвое. Поэтому при заключении договора, и в процессе сдачи квартиры, нужно быть предельно внимательными.
Как подготовить квартиру к проживанию иностранного гостя?
- Большинство иностранцев любит светлые и просторные помещения. Позаботьтесь о том, чтобы интерьер не загромождали лишние предметы.
- Желателен евроремонт и использование натуральных материалов отделки.
- Настройте спутниковое телевидение для приема каналов родной страны вашего гостя.
- Стоит ли говорить, что в квартире должен работать Wi-Fi.
- Охраняемый подъезд – большой плюс.
- Если к квартире идет балкон или лоджия, обязательно упомяните об этом преимуществе.
- Особенное внимание стоит уделить кухне. На Западе это помещение считается центром квартиры, а потому на ней все должно быть идеально.
- В идеале, вами должен быть предоставлен гостиничный уровень сервиса, тогда и ценник можно сделать высоким. Например, каждую неделю можно менять постельное белье и производить уборку. Желательно это обговорить заранее и делать это тогда, когда гостя нет дома.
- Иностранные гости часто обращают внимание на качество спального места – удобство матраса, просторность кровати.
- Американцы и многие европейцы привыкли к четкому разделению зоны просмотра ТВ от места для сна.
Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело.
Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор.
Отличным агентом может стать нотариус или адвокат.
Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки.
Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа чужеземцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.
Как избежать встречи с мошенниками?
100% гарантию вам дадут только в проверенном агентстве недвижимости, но обезопасить себя можно. Обычно мошенники:
- указывают стоимость аренды ниже рыночной — если вы посмотрели несколько квартир по 30 000 и тут появляется аналогичная за 15 000 — это наверняка мошенники;
- требуют внести депозит на карту, чтобы забронировать квартиру за вами до ее показа — черные риэлторы любят пугать клиентов тем, что на объект претендуют толпы людей;
- в объявлении нет фотографий либо объявления с профессиональными фотографиями, а квартира стоит копейки — любое фото можно проверить через поиск Google — не поленитесь это сделать, настоящие владельцы квартир или риэлторы чаще делают фотографии на телефон.
Документы собственника жилья
Как проверить, действительно ли квартира принадлежит человеку? Все просто! Попросите его показать следующие документы:
- паспорт — его подлинность можно проверить на сайте МВД;
- свидетельство о собственности;
- выписка из ЕГРН — данные собственника в документе должны совпадать с его паспортными данными, выдана выписка должна быть не позже, чем за 1-2 месяца до сдачи жилья;
- чеки об оплате ЖКХ за последние месяцы;
- письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от других собственников жилья.
Какие законы регламентируют этот процесс?
Все о проживании иностранцев в России изложено в следующих законах:
- 3 раздел 7 главы Жилищного кодекса – «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
- Федеральный закон статья 109 расскажет «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства Российской Федерации».
- ФЗ статья 115 определяет правовое положение иностранных граждан в РФ.
- ФЗ статья 122 содержит положения о сделках с недвижимым имуществом, в том числе, о договоре аренды иностранцам.
- Гражданский кодекс глава 35 расскажет все о договорах найма.
- Немаловажно в этом вопросе и сведения из Налогового кодекса глава 25.3 часть 2 и статья 333.28 пункт 1.
Как правило, работник организации, который отправлен в командировку, не сам решает вопросы с жильем. Его ищет и оплачивает организация, она же берет на себя заботу об уплате положенных налогов. Если это не так, налоговыми вопросами придется заниматься самому владельцу квартиры. Но обо всем по порядку.
Образец договора найма жилого помещения с иностранным гражданином
Кроме Жилищного и Гражданского кодексов, положение мигрантов регламентируется Федеральным законодательством о миграционном учете и правилах проживания на территории РФ. Свод законов дает ответы на вопрос, как не нарушить и грамотно построить финансовые и административные взаимоотношения участников сделки. Если иностранного специалиста приглашает российская компания, то, как правило, приглашающая сторона решает все организационные вопросы. У организации имеется практический опыт и оформление договора аренда будет проведено юридически грамотно.
Объект недвижимости должен иметь жилой вид, подготовлен к заезду жильцов и отремонтирован. Если в договоре перечислены предоставляемая бытовая техника и мебель, то они должны быть исправны и в рабочем состоянии. Личные вещи и предметы обиходы владелец должен вывести, освободить квартиру до заезда жильцов и получения арендной платы. После генеральной уборки и осмотра квартиросъемщиком помещения, составляется акт о приемке/передаче имущества.
Сдача жилья в аренду – это вид деятельности, который облагается налогом. Но далеко не все собственники спешат поделиться доходом с государством. Впрочем, в случае с экспатами налог платить придется. Если квартира сдается компании и заключается договор аренды, вопрос решается довольно просто — компания сама является налоговым агентом, рассказывает Елена Юргенева (Knight Frank), и совершает автоматически налоговый вычет, который поступает в налоговый орган по месту регистрации арендодателя. Но если хозяин жилища заключил договор найма с физическим лицом, то налоги он должен платить сам, и это указывается в договоре. Зачастую, чтобы сэкономить и не платить по полному – 13% от получаемого дохода, собственники регистрируются как индивидуальные предприниматели и платят в казну налог всего 6%, дополняет Олеся Мандзяк (Delta estate ).