Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки с застройщика 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.
Судебная практика по вопросу
В целом судебная практика еще не сформировалась окончательно, но можно отметить одну интересную особенность – пункты Постановления применяются не всегда. Особенно это касается уже вынесенных решений, которые находятся на стадии исполнительного производства – суды в таких случаях не предоставляют отсрочки, мотивируя это обязательностью исполнения.
Более того, есть примеры решений, когда суды первой инстанции взыскивали неустойки за весь период просрочки, то есть и за период с 03.04.2020. Таким решение даже не были пересмотрены в судах апелляционной инстанции, т.е. застройщики с ними соглашались, а банки производили выплаты по факту получения исполнительных листов от дольщиков.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2023 году
Нет, так как в законе есть отдельные постановления, дающие основание считать объект проблемным. Например, в случае просрочки сдачи дома от 6 месяцев и больше, новостройке присваивали такой статус. При этом органы контроля могли дать ход этому делу в дальнейшем. Обязательно посылалось уведомление в Росреестр, а затем могло быть направлено требование в суд о приостановлении действия строительной компании. Это необходимо было, чтобы защитить интересы дольщиков в дальнейшем и снять право брать у них деньги в будущем. В самом худшем развитии дела застройщика вообще признавали банкротом.
Но в связи с выходом моратория, такие объекты не признаются проблемными. Но только в рамках тех дат, которые указаны в документе. Соответственно в отношении строительных компаний не будут предприниматься никакие меры ответственности. Но, если после 1 января 2023 года компания дойдет до состояния, в котором соответствует проблемному объекту, то ей будет присвоен соответствующий статус.
Взыскание с застройщика неустойки: как увеличить сумму
Можно указать личные расходы, которые возникли из-за невыполнения обязательства со стороны строительной компании. Например, необходимость оплачивать аренду. Можно получить компенсацию за вред морального характера, добиться штрафа в 50 % от общей суммы по неустойке, а также взыскать выплаты, которые ушли на оплату юридических услуг специалистов для решения этого дела.
Суд да дело: как застройщику отсрочить неустойку?
09.07.2020
В числе одной из первых мер поддержки строительной отрасли Правительством России было принято решение не начислять с 3 апреля и до конца 2020 года неустойки за неисполнение застройщиками своих обязательств по договорам долевого участия (далее — ДДУ). Также до 1 января 2021 г девелоперам была предоставлена отсрочка в отношении уплаты неустоек по ДДУ, требования о взыскании которых были предъявлены к исполнению до 3 апреля 2020г.
- С периодом «неначисления» все понятно, а вот реализация меры поддержки в виде отсрочки, как уже показала практика первых трех месяцев, требует и времени, и значительных усилий юридических подразделений строительных компаний.
- Формулировка постановления Правительства об отсрочке по идее позволяет получить ее по двум категориям дел:
- — по искам участников долевого строительства о взыскании неустоек за период до 3 апреля 2020 г, находящимся на момент заявления ходатайства об отсрочке на рассмотрении суда (по которым решение суда ещё не вынесено),
— по исполнительным производствам о взыскании неустоек за период до 3 апреля 2020 г. (по вступившим в законную силу судебным решениям).
Если решение по иску дольщика ещё не принято, то для получения отсрочки в судебном заседании необходимо заявить ходатайство об отсрочке исполнения решения суда до 01.01.2021 г. Отсрочка будет отражена в окончательном решении суда по делу.
В случае же, когда дело о взыскании неустойки находится на стадии исполнительного производства, необходимо заявить отдельное ходатайство об отсрочке исполнения решения в суд.
Закон предоставляет девелоперу возможность выбора судебной инстанции – ходатайство может быть подано либо в суд, рассматривавший дело в первой инстанции и выдавший исполнительный документ, либо в суд по месту исполнения исполнительного документа.
При этом необходимо соблюсти подведомственность: за отсрочкой по решениям мировых судов обратиться в тот же судебный участок или к мировым судьям по месту исполнения соответствующего исполнительного документа. Для отсрочки решений районных судов — в районные суды, по арбитражным делам — в арбитражные суды.
Таким образом, даже если обращаться за отсрочкой в суд по месту исполнения исполнительного документа, то судов, рассматривающих дело, при наличии просрочки сроков ввода у застройщика по какой-либо из позиций жилых домов, будет минимум 3.
Если же подавать ходатайства в суды, принявшие решения – то их будет огромное количество, поскольку, как правило, участники долевого строительства предпочитают, пользуясь законом о защите прав потребителей, подавать иски по месту своего нахождения.
В этом плане, застройщикам было бы гораздо проще получать отсрочку по решениям судов, находящимся на стадии исполнительного производства, через службу судебных приставов, обладающей всей информация по решениям судов по искам дольщиков.
Однако решить данный вопрос через приставов не представляется возможным, поскольку действующим законодательством судебным приставам таких полномочий не предоставлено.
По собственной инициативе или по заявлению взыскателя они могут отложить исполнительные действия лишь на срок, не превышающий 10 дней.
На более длительный срок отложить исполнительные действия приставы обязаны только на основании судебного акта, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве.
Вот и приходится застройщикам в целях получения отсрочки по исполнительным производствам обращаться в суд, чтобы получить определение суда, на основании которого уже судебный пристав будет обязан отложить исполнительные действия.
Здесь, кстати, интересный момент. Формулировка статьи 38 закона «Об исполнительном производстве» позволяет судебным приставам откладывать исполнительные действия «в иных случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом».
Небольшая расширительная корректировка данного пункта на «в иных случаях, предусмотренных федеральными законами» позволила бы застройщикам получать отсрочку без обращения в суд.
Тем более, что получение отсрочки через суд, как указано в нижеприведенной таблице, процедура далеко не быстрая.
| № п/п | Критерии сравнения | Арбитражные суды | Суды общей юрисдикции (мировые судьи, районные суды) |
| 1 | сроки рассмотрения | месяц со дня поступления заявления в суд |
|
| 2 | необходимость участия сторон | суд извещает взыскателя, должника и судебного пристава — исполнителя. неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения заявления. | без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле. в случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. |
| 3 | направление копий определения сторонам | копии определения направляются взыскателю, должнику и судебному приставу — исполнителю. |
|
| 4 | срок для обжалования определения | месяц со дня вынесения определения |
|
| 5 | срок рассмотрения жалобы апелляционной инстанцией | месяц | 2 месяца |
| 6 | иные особенности | в случае предоставления должнику отсрочки, арбитражный суд вправе по заявлению взыскателя принять обеспечительные меры. (п.3 ст. 324 АПК РФ) |
Из вышеуказанной таблицы мы видим, что в лучшем случае (без обжалования) получить решение об отсрочке в арбитражном суде можно через 2 месяца с момента подачи заявления (1 месяц на рассмотрение + 1 месяц на вступление в силу), в судах общей юрисдикции — через 25 дней ( 10 дней на рассмотрение + 15 на вступление в силу).
При обжаловании определения суда, получение отсрочки затянется в арбитражном суде ещё на месяц, а в суде общей юрисдикции аж на целых 2 месяца.
Итого, максимальный срок получения решения по отсрочке в арбитражном суде — 3 месяца, в суде общей юрисдикции — 2 месяца 25 дней. Так что, в случае подачи жалобы скорость рассмотрения ходатайства в судах общей юрисдикции практически полностью нивелируется.
Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?
Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.
Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.
Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
ВС пояснил, как взыскивать пени за просрочку квартплаты на фоне пандемии
Дольщики оказались в практически патовом положении. Разумеется, осталась возможность разорвать ДДУ по основанию пп.1 п.1 ст.9 ФЗ №214 (если застройщик просрочил передачу на больше чем 2 месяца), но о взыскании процентов за пользование застройщиком цены договора долевого участия в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 можно забыть.
Но срок «амнистии» уже закончился – теперь дольщикам возвращено право взыскания неустойки с застройщиков в период коронавируса. Порядок следующий:
- Направить контрагенту претензию о выплате неустойки (если досудебный порядок предусмотрен договором ДУ. В других ситуациях, так как отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком подпадают под действие закона о защите прав потребителей, то гражданин может и не направлять контрагенту претензию, если она не предусмотрена договором).
- В случае отсутствия ответа в течение 10 дней (действует общий срок для досудебных претензий, установленный законом о защите прав потребителей) – оформить исковое заявление. Заявитель может также сам указать желаемый срок ответа на претензию.
- Подать исковое заявление в суд.
Важно: если время на ответ, указанное в претензии, отличается от общего срока, то будет действовать срок из претензии.
Приложениями к иску будут следующие документы:
- копия договора ДУ;
- квитанция об оплате госпошлины (по общему правилу, она не оплачивается. Но при суммах иска свыше 1 миллиона рублей ее размер составляет 0,5% от суммы, но не больше 60 тысяч рублей);
- документы, которые подтверждают доводы истца;
- расчеты взыскиваемых сумм;
- уведомления о вручении ответчику копии искового заявления и приложений;
- доверенность (если дольщик выступает через представителя);
- документы, подтверждающие досудебное уведомление ответчика о взыскании неустойки.
Важно правильно произвести расчет неустойки – с учетом Постановления. Если застройщик задерживал передачу квартиры еще до 03.04.2020, то данный период просрочки также можно взять в расчет. Уже сейчас банки начали выплаты, и у дольщиков есть все инструменты для воздействия на застройщиков, получивших освобождение от штрафных санкций на продолжительный период из-за коронавируса.
Правительственным постановлением России, которое действует в период с 02.04.2020 до 01.12.2021, установлена приостановка взысканий по неустойкам, относящимся к несвоевременной полной или частичной оплате коммунальных услуг. Также должники не должны ограничиваться ни со стороны жилищной компании, ни в электро- и водоснабжении.
Наложенные ограничения касаются исключительно штрафов и пеней, которые накладываются на сумму задолженности. Временные запреты не относятся к судебным взысканиям по основным задолженностям. Вследствие чего не существует ни каких препятствий для того, чтобы взыскивать долги с граждан за оказание коммунальных услуг.
Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2020 г. N 262 были установлены особенности технологического присоединения энергопринимающих устройств (далее – ЭПУ) заявителей, указанных в пунктах 12.1 и 14 Правил, а именно:
— физических лиц с максимальной мощностью ЭПУ до 15 кВт включительно, которые используются для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, и электроснабжение которых предусматривается по одному источнику;
— юридических лиц и ИП с максимальной мощностью ЭПУ до 150 кВт включительно по второй или третьей категории надежности.
Рассмотрим основные изменения в отношении вышеуказанных категорий заявителей:
— введена глава Х Правил, регулирующая особенности технологического присоединения заявителей, указанных в пунктах 12.1 и 14 Правил;
— если технологическое присоединение осуществляется на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже, территориальные сетевые организации (далее – ТСО) обязаны обеспечить возможность заявителю самостоятельно осуществить фактическое присоединение своих объектов к электрическим сетям и фактический прием (подачу) напряжения;
— отменена обязанность для ТСО направлять оферту договора технологического присоединения на бумажном носителе, вместо этого, заявителю выставляется счет на оплату;
— ТСО обязаны размещать в личном кабинете потребителя не позднее 10 рабочих дней со дня поступления заявки: типовую форму договора, технические условия, инструкцию, содержащую последовательный перечень мероприятий, обеспечивающих безопасное осуществление действиями заявителя фактического присоединения и фактического приема напряжения и мощности, проект договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии), а также счет на оплату.
— отменена неустойка за нарушение заявителем срока выполнения мероприятий по технологическому присоединению, если технологическое присоединение осуществляется на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже;
— отменена обязанность для ТСО проводить проверку выполнения заявителем технических условий, если технологическое присоединение осуществляется на уровне напряжения 0,4 кВ и ниже;
— изменен порядок проведения ТСО допуска прибора учета в эксплуатацию;
— отменена обязанность по составлению и подписанию сторонами на бумажном носителе акта о выполнении технических условий и акта об осуществлении технологического присоединения. С 1 июля 2020 года данные документы подлежат размещению ТСО в личном кабинете потребителя и подписываются в одностороннем порядке усиленной квалифицированной электронной подписью;
— дата начала действия договора энергоснабжения (купли-продажи электрической энергии) определяется со дня подписания ТСО усиленной квалифицированной электронной подписью и размещения в личном кабинете потребителя акта об осуществлении технологического присоединения.
Вопрос № 1. Распространяется ли глава Х Правил на заявителей – физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с мощностью свыше 15 кВт для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью?
Ответ: По нашему мнению, глава X Правил не распространяется на указанных в вопросе заявителей. Однако не исключено, что органы исполнительной и судебной власти выработают в практике иной подход в части трактовки главы X Правил.
Обоснование ответа: Согласно Правил в редакции от 01.07.2020 года, требования главы Х Правил распространяются на заявителей, указанных в пункте 14 Правил, являющиеся физическими лицами с максимальной мощностью ЭПУ до 15 кВт включительно, которые используются для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, и электроснабжение которых предусматривается по одному источнику.
Из вопроса следует, что мощность ЭПУ физического лица составляет свыше 15 кВт, тем самым он не является заявителем, указанным в пункте 14 Правил.
Таким образом, на данного заявителя не распространяются нормы главы Х Правил.
Специалистами ПСС «ТехПрисПро» был направлен запрос от 04.04.2020 года в ФАС России о разъяснении главы Х Правил. Из ответа ФАС России № ВК/30991/20 от 13.04.2020 года следует, что нормы главы Х Правил не распространяются на заявителей, чьи ЭПУ не относятся к критериям, установленным пунктами 12.1 и 14 Правил.
Однако не исключено, что антимонопольной и судебной практикой могут быть выработаны подходы по распространению главы Х Правил на заявителей — физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с максимальной мощностью свыше 15 кВт для бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Вопрос № 2. Распространяется ли глава Х Правил на заявителей – физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с мощностью до 150 кВт, связанных с предпринимательской деятельностью?
Ответ: По нашему мнению, глава X Правил не распространяется на указанных в вопросе заявителей. Однако не исключено, что органы исполнительной и судебной власти выработают в практике иной подход в части трактовки главы X Правил.
Обоснование ответа: Согласно Правил в редакции от 01.07.2020 года, требования главы Х Правил распространяются на заявителей, указанных в пункте 12.1 Правил, являющихся юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (далее – ИП) с максимальной мощностью ЭПУ до 150 кВт включительно по 2 или 3 категории надежности.
Из вопроса следует, что заявитель не имеет статуса юридического лица или ИП, тем самым он не является заявителем, отнесенным к пункту 12.1 Правил.
Таким образом, на данного заявителя не распространяются нормы главы Х Правил.
Специалистами ПСС «ТехПрисПро» был направлен запрос от 04.04.2020 года в ФАС России о разъяснении главы Х Правил. Из ответа ФАС России № ВК/30991/20 от 13.04.2020 года следует, что нормы главы Х Правил не распространяются на заявителей, чьи ЭПУ не относятся к критериям, установленным пунктами 12.1 и 14 Правил.
Однако не исключено, что антимонопольной и судебной практикой могут быть выработаны подходы по распространению главы Х Правил на заявителей – физических лиц, имеющих намерение присоединить ЭПУ с мощностью до 150 кВт, связанных с предпринимательской деятельностью.
Вопрос № 3. Распространяется ли глава Х Правил на договоры, заключенные до 1 июля 2020 года?
Ответ: По данному вопросу могут быть две противоположные позиции.
Обоснование ответа:
Позиция № 1. Не распространяется. Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются статьей 422 ГК РФ.
В силу статьи 442 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Игорь Захаров,
директор ООО «Центр комплексного обслуживания», руководитель проекта «Гарантоплат»
Вопросы, связанные с платежной дисциплиной, а также работа с должниками традиционно относятся к числу наиболее важных и актуальных задач практической деятельности в сфере ЖКХ. Эти вопросы являются объектом пристального внимания государства и профессионального сообщества, они неоднократно обсуждались как на страницах СМИ, так и на профессиональных мероприятиях. На пути решения этой проблемы удалось достичь некоторых практических результатов, но в настоящее время, сопровождающееся пандемией коронавируса COVID-19, эта проблема снова обострилась.
Причины низкой платежной дисциплины в нынешних условиях
Пандемия коронавируса COVID-19 наложила свой отпечаток на наблюдающееся сейчас значительное снижение платежной дисциплины в сфере ЖКХ. В настоящее время основными причинами такого процесса являются:
- резкое и затяжное снижение уровня доходов населения;
- самоизоляция граждан, наблюдавшаяся весной, и новый виток ограничений, вводимых в текущий момент (ряд крупных компаний, например Мосэнергосбыт, с октября до конца декабря снова перешли на дистанционный режим работы);
- принятые законодательные ограничения, в частности, Постановление Правительства РФ № 424 от 02.04.2020;
- информационная неразбериха.
С апреля и до конца 2020 года Правительством РФ наложен мораторий на начисление пеней за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг жителями. Также наложен запрет на ограничение и приостановку поставки коммунальных ресурсов при наличии задолженности более чем за 2 периода.
Рядом жителей данные ограничения были восприняты как разрешение не платить за жилищно-коммунальные услуги. Также ряд чиновников и депутатов делали необдуманные заявления по данному поводу. Кроме того, до сих пор в ряде регионов администрациями запрещается отражение в платежных документах пеней, начисленных до апреля 2020 года.
Опыт по обеспечению высокой собираемости платежей в условиях пандемии
Наша компания ООО «Центр комплексного обслуживания» и ее клиенты, как и вся отечественная отрасль ЖКХ, также столкнулись с данными проблемами. По итогам апреля собираемость у наших клиентов снизилась в среднем на 10% от целевого значения 98%. В то же время, в мае–июне нам удалось не только восстановить платежную дисциплину, но и компенсировать недосбор за апрель. Например, по 5 крупным домоуправляющим компаниям Нижнего Новгорода в апреле сбор составил 89%, а начиная с мая, ежемесячный сбор стабильно на уровне 102–103%.
Мы хотели бы поделиться своим положительным опытом в этом направлении. Отметим, что достигнутый результат не является плодом случайности, а основан на использовании проверенных временем способов повышения платежной дисциплины, которые успешно сработали и в период пандемии. Итак, что же мы предприняли в этих условиях, и что способствовало решению стоящей задачи?
Во-первых, необходимо отметить, что процесс профилактики и взыскания задолженности у нас автоматизирован. Также формализованы процессы, связанные с данной деятельностью. Это один из ключевых аспектов обеспечения высокой собираемости платежей.
Во-вторых, с учетом ситуации, начиная с апреля, нами был проделан дополнительный к стандартным мерам (рассылка претензий, обзвон жителей, выезд по адресам проживания, взыскание в судебном порядке) объем мероприятий. Это была большая и кропотливая работа. Внушительным выглядит и список предпринятых действий:
- разложены в почтовые ящики дополнительные листовки, в которых была приведена информация по возможным способами дистанционной оплаты;
- организована расклейка объявлений о проводимых УК работах и о способах дистанционной оплаты;
- должники были сегментированы на категории: хронические должники и те, кто перестал платить в период пандемии; по каждому сегменту разработана и реализована отдельная стратегия работы.
Кроме того, были скорректированы скрипты переговоров с жителями. Упор при общении был сделан на:
- информирование жителей о том, что управляющие компании продолжают в полном объеме выполнять свои обязанности, а также дополнительно за свой счет проводят дезинфекцию мест общего пользования;
- информирование о способах дистанционной оплаты (вызов почтальона, сайты и личные кабинеты УК, расчетных центров, мобильные пункты приема оплаты);
- доведение до сведения жителей, что несмотря на мораторий по начислению пеней, необходимо своевременно оплачивать ЖКУ, так как чем больше долг, тем сложнее его будет оплатить впоследствии, к тому же мораторий рано или поздно закончится.
В этот период были:
- организованы мобильные пункты приема оплаты сотрудниками УК;
- запущен сервис электронных квитанций ПлатимДома.рф – оплата без комиссии по номеру лицевого счета на сайте УК или получение электронной квитанции на мобильный телефон;
- развивались каналы дистанционного взаимодействия с жителями (мессенджеры, мобильное приложение, личный кабинет должника);
- найдены дополнительные источники контактных данных жителей;
- протестирован голосовой бот.
Взыскать задолженность в период пандемии
Нельзя. Постановление правительства отменило неустойку за нарушение срока сдачи объекта в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. Из контекста постановления вытекает, что правительство на 9 месяцев освободило от неё всех застройщиков. При этом не имеют значения причины нарушения сроков и дата возникновения просрочки. Взыскать эти деньги и воздействовать на застройщика через суд не удастся. Даже если дольщики знают, что срыв сдачи дома не связан с карантином. Мнение потребителей никого не интересует. Постановление правительства не содержит сослагательных условий. Поэтому «периодом безнаказанности» воспользовались нерадивые строительные фирмы. Имеются свидетельства, что некоторые девелоперы, получив такую «поддержку» от государства, бросили ресурсы на новое строительство и не спешат устранять недостатки в уже построенном или завершать черновую отделку. Зачем спешить, если власть предоставила «каникулы» от притязаний дольщиков.
Такая же ситуация возникла с процентами за пользование денежными средствами, заплаченными по ДДУ. Статья 9 закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик выплачивает дольщику проценты при расторжении ДДУ по инициативе последнего, если строительная компания нарушила срок сдачи объекта на 2 месяца, ухудшила качественные характеристики помещения и так далее. Проценты перечисляются дольщику вместе с суммой, уплаченной по договору долевого участия. Однако с 3 апреля по 1 января 2021 года эти проценты не начисляются. В этом случае постановление также не содержит сослагательного наклонения, и если дольщик расторгнет ДДУ в указанный период, то не получит проценты за этот промежуток времени. Они не начисляются. Если дольщик подаст в суд, то судья откажет во взыскании процентов за этот период. Недобросовестные застройщики и раньше не спешили выплачивать проценты, а теперь и вовсе не торопятся.
Убытки, понесенные дольщиком в период с 3 апреля по 1 января 2021 г. в результате несвоевременной сдачи объекта или по другим причинам, также не возмещаются. Например, граждане требуют в суде взыскать с девелопера ущерб, вызванный нарушением срока сдачи объекта, в результате которого дольщики вынуждены тратить деньги на аренду квартиры. Судьи удовлетворяют подобные требования в половине случаев. Теперь же суды откажутся взыскивать ущерб по всем делам за период с 3 апреля по января 2021 г. Юристы и адвокаты здесь не помогут.
Противоречивый пункт. Он гласит, что по процентам, пени, штрафам и неустойке, предъявленным к исполнению застройщику до 3 апреля (то есть до принятия постановления № 423) строителям предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. Непонятно, о каких требованиях идет речь. Если о досудебных, то какая дата считается днем предъявления? Дата отправки или получения претензии застройщиком?
В то же время постановление оперирует фразой о «требованиях, предъявленных к исполнению». А этот термин, на секундочку, используется в законе об исполнительном производстве и в Гражданском процессуальном кодексе (ГПК). В контексте кодекса и закона № 229-ФЗ он означает, что по делу вынесено судебное решение. К исполнению же предъявляется исполнительный лист или судебный приказ. Посему выходит, что правительство одним махом предоставило всем российским девелоперам отсрочку по исполнению судебных решений, приостановило возбужденные исполнительные производства и продлило сроки предъявления исполнительных листов ко взысканию на период отсрочки. Однако постановление об этом ничего не говорит. Да и не может правительство вот так, «за здорово живешь», приостановить исполнительное производство по России. Ведь закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 года предоставил «Мишустину и К» возможность установить особенности применения штрафов, пени и неустойки по ДДУ в области долевого строительства в период пандемии, но не дал права «лезть» в ГПК (АПК) и в закон об исполнительном производстве.
Поэтому данный пункт вызывает вопросы. Мнения юристов по его применению разделились. Одни считают, что здесь все зависит от позиции конкретного суда и ОСП. Вторые полагают, что застройщики станут обращаться в суды, которые с учетом постановления правительства примутся выносить определения об отсрочке исполнения, а третьи уверены, что судебные приставы откажутся брать в работу такие исполнительные листы. Разъяснений Верховного суда РФ и Федеральной службы судебных приставов по данному вопросу нет.
Оградив застройщиков от законных притязаний дольщиков, власть подсластила горькую пилюлю, предложенную участникам долевого строительства. Правда, это касается только должников по ДДУ и граждан, получивших квартиры. Например, правительство приостановило начисление неустоек при нарушении срока платежа по ДДУ. То есть, если дольщик не внесёт очередной платеж по договору в период с 03.04.2020 по 01.01.2021, то он освобождается от уплаты неустойки. В этом случае также не имеет значения причина просрочки.
Говоря о приостановлении штрафов, процентов и неустоек, постановление № 423 обходит молчанием статью 7 закона № 214-ФЗ. Эта норма регламентирует требования к гарантиям качества объекта долевого строительства. Речь идет о тех случаях, когда собственник после получения квартиры выявляет в течение гарантийного срока какие-либо недостатки. В этой ситуации гражданин направляет строителям требование об устранении недостатков. В свою очередь застройщик обязан устранить дефекты в срок, согласованный с потребителем. И если девелопер нарушит этот срок, то гражданин вправе потребовать выплаты неустойки. Эта неустойка не указана в постановлении № 423. Следовательно, она начисляется и взыскивается в обычном порядке.
Ну и наконец, штраф по закону о защите прав потребителей. Предоставляя правительству право установить особенности взыскания неустоек, процентов и пени, закон № 98-ФЗ четко указал, что это касается только мер ответственности, определенных законодательством о долевом строительстве. Однако взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке обуславливается не законом о долевом строительстве, а законом о защите прав потребителей (ЗПП). Следовательно, данный штраф потребовать можно. Например, если застройщик откажется вернуть сумму по ДДУ при расторжении дольщиком договора, то гражданин взыщет ее в судебном порядке. Правда, без учета процентов. Другой вопрос, когда сумма штрафа рассчитывается только от неустойки и убытков. Если придерживаться буквы закона и постановления, то судья должен отказать во взыскании неустойки и убытков и взыскать штраф в размере 0 рублей за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Что само по себе абсурдно.
Если дольщик решил разорвать ДДУ, а застройщик не возвращает деньги, то можно пойти в суд и взыскать деньги и штраф по ЗПП, но без учета процентов. Если же девелопер нарушил срок сдачи объекта в период с 3 апреля по 1 января 2021 г., то в суд идти бесполезно. В соответствии с постановлением № 423 судья откажет во взыскании процентов, неустойки и ущерба за этот период. Правда, существует еще один вариант. Он вероятен, когда участники строительства каким-то чудом узнали о совершении руководителями застройщика уголовного преступления, связанного с долевым строительством. В этом случае можно сообщить о преступлении в полицию (прокуратуру) или государственный орган, надзирающий за долевым строительством. Последний в соответствии со статьей 23 закона № 214-ФЗ принимает меры для привлечения должностных лиц застройщика к ответственности, направляет в правоохранительные органы материалы, свидетельствующие о совершении уголовного деяния, и обращается в суд для защиты прав участников долевого строительства.
Должникам за коммунальные услуги не будут начислять неустойку до конца 2020 года
Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.
Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или пользование имуществом.
В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.
Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.
Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.
Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.
Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.
Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.
Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.
Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.
Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.
Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.