Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Обязательные пункты договора купли-продажи
В договоре купли-продажи участка земли (то есть в купчей) нужно обязательно указать следующее:
- Наименование сторон, которые участвуют в данной сделке.
- Адрес (то есть местоположение) участка земли, а также его категорию, установленное целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер, объекты недвижимости, которые на нем размещены (если они присутствуют).
- Ограничения и обременения.
- Обязательства сторон, участвующих в сделке.
- Общую площадь участка.
- Стоимость участка земли (она определяется по договоренности сторон либо по результатам конкурса или проведенного аукциона).
Типовой образец договора
Для того чтобы не упустить важные нюансы при составлении документа, перед его подготовкой рекомендуется ознакомиться с образцом. Пример договора купли продажи земельного участка можно найти в сети.
На этапе согласования сделки лучше сразу оговорить все моменты, а затем включить их в соглашение.
В целом, договор купли продажи земли (земляного пая, другого надела) состоит из нескольких частей:
- Преамбула. Здесь указывают название документа, дату и место заключения сделки, а также наименование сторон.
- Существенно важные условия. Если эти сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.
- Дополнительные условия. Это сведения, помогающие регулировать отношения между сторонами. Их включение в соглашение не обязательно.
- Реквизиты и подписи сторон. Обычно их указывают в конце договора.
Изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка
Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законами РФ.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при его существенном нарушении другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Одностороннее расторжение покупателем договора купли-продажи невозможно, если договор был полностью исполнен продавцом.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданный земельный участок не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 «Основания изменения и расторжения договора» ГК РФ.
Согласно статье 452 «Порядок изменения и расторжения договора» ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из правовых актов, договора или обычаев делового оборота.
В статье 453 «Последствия изменения и расторжения договора» ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора ─ прекращаются. Обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения сторонами соглашения об этом, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке ─ с момента вступления в законную силу решения суда.
Если иное не установлено законом или соглашением, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Однако если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Пример возможных приложений и сопутствующих документов
Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:
- Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
- К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.
Договор купли-продажи участка
Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.
Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:
- Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
- 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
- Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
- Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
- В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
- В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка
Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.
Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:
- ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
- продажную стоимость;
- срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
- любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.
Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.
Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:
- для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
- для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.
Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).
Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.
Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка
В процессе оформления договора, помимо уже указанных данных, должны присутствовать следующие разделы:
| Предмет договора |
|
| Стоимость | Еще одно существенное условие, при несогласовании которого оформленная сделка в конечном итоге будет признана недействительной. Традиционно недвижимость входит в категорию особо ценного имущества, в связи с чем законодатель не предусматривает возможности использования общих правил об использовании средней рыночной цены в роли восполняющей нормы.
Также в данном разделе стороны должны обязательно определиться с тем, в каком порядке будет перечисляться требуемая сумма. |
| Состояние недвижимости | В этом разделе обе стороны согласовывают, в какие сроки должна осуществляться передача недвижимости, в каком состоянии находится земельный участок, какие у него есть недостатки.
|
| Ответственность | Для того, чтобы стимулировать каждую из сторон к исполнению обязательств, прописанных в соглашении, предусматривается возможность наложения санкций в случае неисполнения каких-либо нормативов. В частности, оплачивается неустойка или другие виды штрафов. |
| Внесение корректировок и расторжение | Раздел включает в себя условия, которые должны соблюдаться для последующего расторжения договора или внесения каких-либо корректировок в его условия. Также перечисляются условия, при которых каждая из сторон может приобрести право на односторонний отказ от исполнения обязательств. |
Документы для регистрации
На самом деле они нужны не только для регистрации, но и для того, чтобы покупатель смог убедиться в чистоте и законности сделки. Поэтому я рекомендую вам проверить следующий комплект документов у продавца:
- паспорт владельца участка;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности на землю, а также отсутствие ограничений;
- правоустанавливающие документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности (соглашение о купле-продаже, свидетельство, подтверждающее получение наследства и другие документы);
- кадастровый паспорт земельного надела вместе с его размежеванным планом.
Эти же документы потребуются для регистрации новой сделки. Только дополнительно вы должны будете предоставить паспорт покупателя, составленный договор и передаточный акт (если его обязательное наличие прописано в соглашении).
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.