Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в браке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Оформление права собственности на одного из супругов
Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.
Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).
Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.
Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).
Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).
Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.
Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <...> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.
Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих. В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.
Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе — кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.
Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).
Разбираемся с ипотекой
Если жилплощадь покупается в ипотеку, то передается банку в качестве залога до полного погашения кредита. Даже в случае, когда договор с кредитором оформляется только на жену или мужа, жилплощадь принадлежит обоим в равных долях.
Кредитные обязательства следующие: супруги признаются созаемщиками, даже если у кого-то из них нет доходов. Но есть исключение — оплата ипотеки личными деньгами (они подарены или получены от продажи недвижимости, которая куплена до брака).
Когда квартира покупается за деньги, которые получены в результате ведения бизнеса, жилплощадь делится поровну между мужем и женой.
У нотариуса заверяется соглашение, в соответствии с которым жене и мужу выделяются части квартиры. Но любая сторона кредитного договора может требовать перезаключения ипотечного соглашения с каждым из супругов. Так делятся долговые обязательства в соответствии с долями каждого.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Юридические рекомендации
Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.
Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:
- Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз.
- Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты).
- Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом.
- Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.
Раздел имущества, купленного на деньги одного из пары
Порядок раздела имущества регламентируется положениями Семейного кодекса РФ. Оговоримся сразу, бывают и исключения из правил, однако, зачастую, такие судебные решения связаны с удовлетворением интересов несовершеннолетних лиц. СК РФ предусматривает четкое разграничение общей и индивидуальной собственности в зависимости от момента, когда была приобретена квартира, а не источника средств, на которые сделка была совершена.
Справка. Если на момент перехода прав собственности владелец квартиры пребывал в браке – недвижимость считается совместной собственностью, на нее супруги имеют равные права.
При этом, Семейный кодекс разрешает супругам договориться о разделе имущества любым способом:
- Мировая в процессе раздела имущества обладает многими достоинствами – не придется собирать документы и подтверждать свое исключительное право собственности, тратить деньги на судебные издержки и ухудшать отношения.
- Отдельной строкой идет раздел имущества по брачному контракту – если он был подписан, то преимущество дается положениям этого документа.
- Если мировой достичь не удалось, имущество можно поделить в судебном порядке. По умолчанию суд будет исходить из равного права супругов на квартиру. Бывшие муж и жена имеют возможность договориться о выделении доли каждому, о переходе права собственности одному супругу с компенсацией стоимости 50% недвижимости другому законному владельцу.
В судебной практике зафиксированы случаи, когда одному из супругов удавалось доказать свое преимущественное право на жилье. Как правило, они были сопряжены с предварительной продажей одним из супругов своей собственной квартиры с целью выручить средства для покупки недвижимости, по которой в итоге и был затеян судебный спор.
Как видите, в России супруги могут воспользоваться правом оформить квартиру как на совместную, так и в долевую собственность. В первом случае и муж, и жена получают равные права на квартиру и не могут распоряжаться ею самостоятельно. Если же партнеры решат оформить долевое владение, каждый станет полноценным хозяином своей части недвижимости.
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.
Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.
При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
○ Покупка жилья в браке.
Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.
Возможные схемы приобретения.
- Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
- Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
- Право собственности может принадлежать одному из супругов.
- Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
- Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
- Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.
Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.
Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.
Для получения вычета нужно учесть:
- Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
- Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
- Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.
Как разделить недвижимость при разводе
Согласно требованиям и законам, любое имущество, купленное супругами во время брачных отношений, считается их общей собственностью. При этом не важно, кто вносил оплату и на чье имя зарегистрировано жилье.
Расторгая брачные отношения, люди вправе поделить жилье следующими способами:
- разделение в натуре – в этом варианте каждый из партнеров получает часть квартиры в натуральном виде (определенное количество комнат), разделить таким образом можно лишь большую квартиру. Неудобство этого варианта заключается в необходимости совместного проживания после развода;
- денежная компенсация – на основе заключения об оценке недвижимости выставляется ее стоимость, половина этой суммы отправляется супругу, который в свою очередь отказывается от своих прав;
- разделение пропорционально долям – очень похоже на второй вариант, однако в этом случае партнеру передается не половина стоимости недвижимости, а другая доля в зависимости от договора.
Ответы юриста на частые вопросы
Муж покупает квартиру и оформляет на себя. Мы уже не живем вместе, но не разведены. Могу ли я ее поделить при разводе?
Теоретически раздел возможен, но, если муж докажет, что на момент покупки вы уже не жили вместе, квартира останется только с ним.
На кого оформлять квартиру, если муж в долгой командировке? Есть брачный контракт, по условиям которого недвижимость принадлежит супругу, на которого она оформлена. Он выступает против этого.
Вы можете оформить недвижимость на себя. Супруг может оформить доверенность на другого человека, если хочет, чтобы квартира принадлежала только ему. Доверенное лицо будет участвовать в сделке от его имени. Супруг знает о существовании брачного контракта, поэтому его положения для него не должны быть новостью.
До брака накопил 3 млн., сейчас женат. Как купить квартиру, чтобы жена не претендовала?
Вы можете оформить брачный контракт. Но в данной ситуации он необязателен: даже если супруга решит поделить имущество, вы сможете доказать, что оно было куплено на добрачные деньги.
Можно ли оформить квартиру на ребенка? Что для этого нужно?
Понадобится согласие второго супруга на покупку. Ребенок будет выступать покупателем, но от его имени должен действовать один из родителей. В дальнейшем право собственности регистрируется на несовершеннолетнего. Разрешение органа опеки не нужно.
Недавно жена купила квартиру и оформила ее на себя. Покупка была за общие деньги. Будет ли делиться жилье в случае развода?
Да. При отсутствии брачного контракта имущество поделит поровну.
Продажа жилья супругов
По общему правилу, если купить жилье в браке, оно будет считаться совместной собственностью супругов. Под этим термином подразумевается такой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, при котором оно принадлежит паре в одинаковой мере без выделения долей каждого.
Реализовать такого рода объекты супруги могут лишь по общему согласию. Совладелец не может просто так продать или подарить принадлежащую ему часть совместного имущества, для этого нужно сначала выделить свою долю.
Если иное не предусмотрено договором или законом, считается, что у супругов равные доли.
На протяжении семейной жизни пара нуждается в улучшении жилищных условий, особенно после рождения детей. Время от времени возникает необходимость продавать жилье, которое уже находится во владении супругов.
Продажа жилья в браке также имеет свои особенности. Во многом порядок зависит от вида общей собственности, в которую данное жилье оформлено.
Жильем, которое находится в совместной собственности супругов, пара распоряжается совместно по общему согласию. Для его продажи понадобится нотариально заверенное согласие мужа или жены.
Имеет свои отличительные черты и продажа недвижимости, оформленной на одного из супругов.
Каждый собственник может распоряжаться своей долей. Однако особое значение имеет преимущественное право остальных владельцев на покупку доли.
Раздел общего имущества через суд
По закону допускается два способа раздела:
- через суд при наличии разногласий;
- заключение соглашения по договоренности.
При заключении брачного контракта раздел производится согласно его положениям.
В суд следует обращаться при наличии споров. Процедура выглядит так:
- Инициатор определяет, что будет делиться, составляет и подает исковое заявление.
- Иск принимается к производству в течение 5 дней, судья выносит соответствующее определение.
- Стороны получают письменные уведомления с датой первого заседания.
- В мировом суде разбирательства разрешаются в течение одного, в районном – двух месяцев.
- По результатам принимается судебное решение, определяющее размер долей или компенсаций.
На оспаривание решения в апелляционном порядке отводится 1 месяц. После этого оно вступает в силу и может быть предъявлено в Росреестр для переоформления долей или в иные организации для изменения собственников.
Подробную информацию о разделе через суд читайте здесь.
Условия продажи доли в квартире между супругами
Если доля относится к личной собственности супруга, то необходимо доказать этот факт. Это сделать несложно, если объект получен в наследство или в дар. Достаточно представить правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство и договор дарения).
При наличии договорного режима собственности достаточно предъявить брачный контракт.
Если муж является сособственником квартиры, то продажа доли осуществляется в общем порядке. Стороны составляют договор и заверяют его у нотариуса.
Если муж не является совладельцем, то жена обязана в первую очередь предложить долю сособственником. Причем, наличие официального брака между супругами не является причиной для возникновения преимущественного права.
Таким образом, сделка может быть совершена, если доля не является совместной собственностью, а преимущественное право совладельцев соблюдено.