Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Как признать самострой через суд?
Статистика показывает, что при наличии веских аргументов суд с большой долей вероятности примет решение относительно самовольного строительства в 2023 году в пользу истца. При этом значение имеют причины, по которым возведен самострой или сделана нелегальная реконструкция. Например, оправдательной причиной будет то, что работы проводил предыдущий собственник, а новый владелец сразу же обратился в ГКЗ или суд, как только обнаружил нарушение закона. Имейте в виду, что помимо штрафа придется заплатить государственную пошлину за рассмотрение дела: сумма будет зависеть от стоимости недвижимости.
Административный путь признания права на самовольную постройку
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Самовольное строительство недвижимости в обход закона
Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить — не сносить же!
При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
Теперь ситуация резко изменилась.
С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Признание имущественного права на внезаконную постройку без решения суда
Существует два порядка, на основании которых появляется право собственности на самовольную постройку.
Внесудебный порядок, в свою очередь, предусматривает автоматическую легализацию имущественного права на внезаконную постройку при соблюдении двух групп условий.
Первая группа — земельный участок, на территории которого физическим лицом была возведена самовольная постройка, должен быть:
- в пользовании на постоянной основе;
- в пожизненном наследуемом владении;
- в собственности.
Помимо указанных выше условий, право собственности на самовольную постройку появляется при соблюдении второй группы условий одновременно:
- гражданин имеет права касательно земельного участка, разрешающие ему возведение на нем объекта;
- на дату обращения в судебный орган самовольная постройка отвечает нормам, определенным нормативными документами;
- если сохранение строения не нарушит права или интересы иных лиц, или не создаст угрозы их жизни и здоровью.
Какие объекты не признают самостроем
Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.
Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:
- права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
- параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.
Упрощенная процедура оформления самостроя
В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:
- обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
- предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.
Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом
В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.
Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.
Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.
- Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
- Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
- Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
- Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
- Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
- Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.
Признаки самовольной постройки
Остальные изменения п. 1 ст. 222 ГК РФ касаются признаков самовольной постройки.
Первый из них — возведение (создание) постройки на земельном участке не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Ответ на вопрос, что является возведением на земельном участке не отведенном для этих целей, дается в судебной практике.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Данный вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. (далее — Обзор). В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась Верховным Судом РФ (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65).
Второй признак — постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений.
Под необходимыми разрешениями имеется в виду разрешение на строительство. О том, что это за документ, порядок и условия его выдачи установлены в ст. 51 ГрК РФ. В рамках данной статьи я приведу только определение, разрешения на строительства, не вдаваясь в порядок его выдачи:
«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Забегая вперед, отмечу, что если лицо, создавшее самовольную постройку, не предпринимало никаких мер для получения разрешения на строительство, то возможность ее легализовать и признать право собственности резко снижается.
Наконец, третий признак — постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Этот признак, как и, кстати, предыдущий и раньше содержался в ст. 222 ГК РФ. Однако ранее в пункте 1 говорилось о существенном нарушении указанных норм и правил.
Теперь критерий существенности нарушения убрали.
Ответственность за самовольную постройку
В силу ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ. В п. 1 ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» (далее — Закон N 169-ФЗ) также указано, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с КоАП РФ.
Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц — 50 до 100 МРОТ.
О ПРИЗНАНИИ СТРОЕНИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ И ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СООТВЕТСТВИЕ С ВИДОМ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 10 ЯНВАРЯ 2019 Г. N 305-ЭС18-18641)
Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ ГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее — АС ГМ) с иском к Обществу с вышеуказанными требованиями.
Решением Арбитражного суда Московской области (далее — АС МО), оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда (далее — 9 ААС) и Постановлением Арбитражного суда Московского округа (далее — АС округа), в удовлетворении иска отказано.
Материалами дела установлено, что общество является собственником жилого дома. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок также принадлежит ответчику на праве собственности. Спорный объект недвижимости представляет собой двухподъездный, четырехэтажный с подвальным этажом дом площадью застройки 240 кв. м и используется в качестве гостиницы.
ДГИ ГМ в обоснование заявленных требований указал, что объект обладает признаками многоквартирного дома, а вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, для индивидуального жилищного строительства и объект размещен при отсутствии разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в материалы дела не представлено заключение уполномоченного органа о проведенной экспертизе проектной документации, результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации; не представлены и доказательства того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались ст. 222 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости самовольной постройкой. При этом суды установили, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.
Департамент обращает внимание, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ГРН (государственном реестре недвижимости), спорный земельный участок имеет назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Между тем на данном земельной участке располагается 4-этажная гостиница, назначение — специализированный жилой фонд. Заявитель полагает, что гостиница не относится к жилым помещениям и разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.
Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
На момент написания настоящей статьи рассматриваемое дело не имеет итогового акта Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в открытом доступе и, возможно, еще не рассмотрено коллегией.
Однако уже сейчас можно сделать определенные промежуточные выводы по данному делу:
- Признак ст. 222 ГК РФ о разрешенном использовании земельного участка, которому должна соответствовать возведенная постройка, указан первым, а значит, законодатель изначально определил его одним из главных признаков, при несоблюдении которого объект капитального строительства может быть признан самовольным.
- В случае если разрешенное использование земельного участка указано как индивидуальное жилищное строительство, нельзя на таком участке возводить объекты капитального строительства, не отвечающие признакам ИЖС.
- Необходимо понимать, что к объектам капитального строительства, являющимся источником дохода в предпринимательской деятельности и возведенным в нарушение законодательно установленного порядка, государство обоснованно имеет повышенное внимание.
- Такие объекты недвижимости не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.
Верховный суд о самовольных постройках.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение
Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.
В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.
Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.
В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.
Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.
Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.
Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.
Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.
Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.
Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:
- строительство находилось на начальной стадии;
- застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.
В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.
Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.