Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Что делать с неочевидными обременениями

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Квартира в залоге и покупка в ипотеку. Возможно ли такое?

Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры. По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы. Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.

Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Преимущества аукционов

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

• Возможность приобрести жилье со скидкой;
• Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
• Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.

В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:

• Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
• До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
• В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
• Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.

Можно ли купить квартиру, которая уже в ипотеке?

Ипотечная квартира до момента полного погашения кредита заемщиком находится в залоге у банковского учреждения. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр объектов недвижимости. Исходя из этого, владелец не имеет права на законных основаниях проводить какие-либо операции с объектом недвижимости без наличия разрешения держателя залога. В противном случае переход прав собственности на объект в Росреестре не регистрируется. Это вовсе не означает, что приобрести или реализовать квартиру, на которую не выплачен кредит, нельзя. Просто подобная процедура будет проходить сложнее, чем обычно, и займёт больше времени.

Чтоб исключить риск попадания к мошенникам, нужно придерживаться определенных правил. Не стоит забывать, что до того момента, как обязательства по кредиту не будут погашены в полном объеме, владельцем недвижимости является вовсе не продавец, а банк, выдавший кредит на приобретение объекта. Продавец может стать полноправным владельцем только после того, как ипотека будет полностью погашена. Поэтому нужно выполнить несколько действий:

• Изначально покупателю нужно обратиться в Росреестр с целью получения корректной и достоверной информации о квартире и её нынешнем собственнике. Это позволит убедиться в том, что вся предоставленная документация в полном порядке.
• Если с документами всё хорошо, следующий шаг – закрытие ипотеки владельца квартиры. Для этого потребуется заключить договор купли-продажи. В документе важно прописать, что нынешний собственник недвижимости после того момента, как его заем будет полностью погашен, обязуется реализовать квартиру. Это позволит избежать рисков, ведь теоретически покупатель может передумать заключать основной договор после закрытия кредита.
• После выплаты долга в банке,продавцу предоставляется закладная, снимающая обременение на квартиру.
• На финальном этапе заключается основной договор купли-продажи, после которого права собственности переходят к новому владельцу.

Если на первый взгляд покупка квартиры, которая находится в залоге банковской организации, кажется рискованным мероприятием, предполагающим множество сложностей, то по факту – это стандартная сделка для вторичного рынка недвижимости. Её дополняют только процедуры погашения займа банку предыдущего владельца. Отличным решением будет обратиться к опытному риелтору с хорошей репутацией. Это позволит избежать рисков встречи с аферистами и не потерять собственные деньги. Специалист ввиду опыта и квалификации сможет провести подобную сделку в максимально короткие сроки.

Этапы приобретения объектов недвижимости аналогичны, покупке обычной квартиры. Алгоритм предполагает несколько обязательных действий:

1. Изначально покупателю предстоит подобрать предложение, которое будет соответствовать его требованиям и предпочтениям. При выборе ипотечной квартиры также важно, чтоб устраивали такие аспекты, как состояние дома, подъезда и численность комнат.
2. Далее предстоит встреча с продавцом для проведения осмотра объекта и обсуждения всех интересующих нюансов.
3. После этого покупатель проверяет чистоту недвижимости с юридической точки зрения. При покупке ипотечной квартиры следует ознакомиться с домовой книгой и убедиться в том, что в ней не прописаны третьи лица, подтвердить дееспособность продавца. Таким образом, можно перестраховаться от возникновения неприятных рискованных ситуаций.
4. Если при прохождении предыдущих трех этапов никаких нареканий не возникло, можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.
5. После заключения основного договора последует его регистрация в Росреестре. В результате проведенной сделки права собственности на квартиру переходят к покупателю.

При проведении осмотра также важно ознакомиться с техническим паспортом квартиры. После этого необходимо провести сверку планировки, которая указана в документации, с той, которая имеется в реальности. Если вы заметите какие-либо расхождения, следует запросить данные относительно законности проведенной перепланировки. Данный документ выдается в Бюро технической инвентаризации. Это довольно важный момент, ведь при покупке квартиры с планировкой, которая не была узаконена, не исключено, что нового владельца могут обязать вернуть первозданный вид квартиры. Помимо этого, придется заплатить внушительный штраф.

Немаловажную роль играет техническо-санитарное состояние жилплощади. Проверить нужно несколько моментов:

1. Осмотрите стены, потолки и полы – насколько они ровные, на предмет отсутствия грибка. От этих аспектов будет напрямую зависеть стоимость проведения ремонта в новой квартире.
2. Убедитесь в отсутствии трещин и сколов. Это свидетельствует об аварийности дома. Соответственно, приобретать недвижимость в таких сооружениях довольно рискованно.
3. Важно удостовериться в отсутствии сложностей с открытием окон и дверей. Как и в первом пункте, от работоспособности этих элементов будет зависеть сумма, которую потребуется вложить в жилплощадь.
4. Узнайте, насколько бесперебойно работают системы коммуникаций – водопровод, газопровод, электричество и отопление. Возможны ли сбои, насколько часто они случаются. Это напрямую влияет на комфорт во время проживания.
5. Не поленитесь пообщаться с соседями. Мало кто из владельцев честно расскажет обо всех недочетах реализуемой квартиры. А вот соседи с огромным удовольствием поведают вам про протекание крыши или про буйных наркоманов из квартиры напротив. Такие источники информации игнорировать не стоит.

Помимо вышеперечисленных аспектов, на комфортное проживание оказывает немалое влияние внешняя и внутренняя инфраструктура. Если в семье покупателя проживают маленькие дети, стоит позаботиться о наличии вблизи школ и детских садов. Также для удобства жильцов важны такие моменты, как расположение в пешей доступности продуктовых супермаркетов, поликлиник, районных администраций. Даже если вы планируете перемещаться по городу на собственном автомобиле, не стоит игнорировать необходимость наличия возле дома хотя бы одной остановки общественного транспорта. Владельцам личных транспортных средств стоит также обращать внимание на наличие парковок возле дома.

Покупка ипотечных квартир не представляет собой каких-либо серьезных рисков для покупателя. Поэтому причин опасаться приобретения объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка, нет.

Продажа квартиры с переуступкой долга

Сделки данного типа проводятся исключительно при наличии официально оформленного согласия финансового учреждения, выдавшего кредит владельцу. Покупателем приобретается квартира в ипотеку от этого же банка.

Потенциальному покупателю предстоит подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Далее его ждет стандартный процесс одобрения и процедура приобретения. При покупке объекта недвижимости заемщиком станет он, поэтому банковской организацией проводится тщательная проверка его платежеспособности. По итогам принимается решение, готов ли банк видеть его своим клиентом.

Сделка предполагает, кроме заключения договора купли-продажи, отдельное заключение договора, согласно которому права по займу будут переуступлены:

• Составляется другой договор на получение между новым покупателем и банковским учреждением.
• В Росреестре в результате с квартиры одно обременение снимают, а взамен накладывают новое, зарегистрированное на другого владельца.

Подобный алгоритм действий не представляет опасности ни для одной из сторон сделки.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

• получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
• купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Специфика купли-продажи

Особенность сделок с залоговым жильем – необходимость согласования с банком, выступающим в роли залогодержателя. Наложенное при оформлении ипотеки обременение не позволит надлежащим образом зарегистрировать переход прав к новому собственнику, а снять ограничения может только сам залогодержатель.

Существует 3 схемы переоформления залоговой квартиры с непосредственным участием банка, либо с его согласия:

• покупка новым ипотечным заемщиком у банка;
• реализация на аукционе;
• участие в публичных торгах.

Как подстраховаться при покупке

Во избежание проблем с оспариванием сделок и рисков мошенничества следует уделить особое внимание проверке самой недвижимости и документации на нее. После совершения сделки может обнаружиться, что из нее не выписаны или выписаны с нарушениями недееспособные граждане и иные лица. Представители опеки и попечительства потребуют, чтобы несовершеннолетний совладелец квартиры, полученной за деньги маткапитала, был восстановлен в правах.

Любые процессуальные нарушения могут привести к признанию сделки незаконной. Во избежание оспаривания, покупателю следует запросить у организатора торгов судебное решение, дающее полномочия для на реализацию имущества.

Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя

В этом случае покупка квартиры под залогом ипотеки происходит через смену залогодателя. Покупатель обращается в тот же банк для переоформления залога при покупке квартиры в ипотеку на себя. После регистрации сделки продавец получает разницу между ценой недвижимости и остатком долга по ипотеке без учета процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку оформлена. В выписке из ЕГРН появится имя нового владельца, но при этом сохранится указание на обременение.

Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

• Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
• Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
• Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
• Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
• Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой

Покупка квартиры с непогашенным долгом по ипотеке требует двух регистрационных действий: снятия залога и регистрации перехода права собственности.

В зависимости от того, в каком порядке они совершаются, все способы покупки ипотечных квартир можно условно разделить на два типа.

А поскольку каждый из способов имеет свои особенности, общая картина будет выглядеть так:

Вначале снятие залога, а затем переход права собственности:

• покупка квартиры через полное досрочное погашение ипотеки;
• этот же вариант, но с приостановкой регистрации сделки;
• покупка квартиры на ипотечные средства в стороннем банке;

Вначале переход права собственности, а затем снятие залога.

• покупка квартиры под контролем банка.
• покупка квартиры на ипотечные средства, полученные в том же банке.

Похожие записи:

• Процедура получения статуса гражданина РФ подданными Киргизии
• Какую помощь могут получить жители санкт-петербурга при расселении
• Чем отличается генеральный директор от директора?