Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распространенные риски продавца при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.
Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.
Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.
Способ расчета, которому отдают предпочтение банки
Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.
В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.
Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.
«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».
Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.
При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРАВАМИ ТРЕТЬИХ ЛИЦ
Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.
Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего .
———————————
Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П.
Поэтому при приобретении недвижимости покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка — критерий оценки действительности сделки .
———————————
См., например: решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1.
Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.
Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: «…довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства» . В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано .
———————————
См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу N 11-22997/13.
См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 по делу N 11-31045.
РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТОМ (ПРЕДМЕТОМ) СДЕЛКИ
К рискам объекта относятся несоответствие жилого помещения заявленным характеристикам и ожиданиям покупателя. В жилом помещении может быть произведена незаконная перепланировка, может выясниться ненадлежащее качество сантехники, а также материалов покрытий стен, полов и прочее. Жилое помещение может находиться в доме, который признан либо фактически может быть признан аварийным.
Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
К сожалению, в нашем правопорядке практически не проводится преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости. В основном акцент ставится на юридической истории объекта.
Между тем в некоторых зарубежных правопорядках особое внимание уделяется предварительной проверке приобретаемого жилого помещения. Так, например, в США лицензированный специалист осуществляет проверку состояния недвижимости на предмет дефектов в конструкции здания, состояния электропроводки, сантехники и коммуникаций, наличия термитов и прочих древоточащих насекомых в жилых домах (physical inspection). В США в рамках юридической проверки (title search) выясняется, в частности, точная площадь и кадастровая стоимость объекта недвижимости, проводилась ли реконструкция жилья, планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и так далее.
Так, например, сделка по приобретению жилья во Франции возможна, если экспертиза на асбест (с конца 1990-х годов этот материал запрещен в жилых домах во Франции) дает отрицательные показатели. Как известно, во Франции такую проверку организует нотариус, который, в частности, узнает, не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Нотариус во Франции также проверяет, не существует ли каких-либо скрытых дефектов, есть ли перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад. Во Франции до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости.
Представляется, что и в отечественном правопорядке следовало бы больше внимания уделять преддоговорной проверке объекта недвижимости.
Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья во избежание непредвиденных ситуаций покупателю (его представителю) следовало бы удостовериться в надлежащем качестве объекта недвижимости и его заявленных характеристик, в том числе в качестве электро- и газопроводки, труб, прочих коммуникаций, несущих конструкций, соседствующей с домом инфраструктуры, транспортного сообщения и прочего.
Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки. По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности. Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю. От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.
Признание договора недействительным
Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.
Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:
- Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
- Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;
Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?
На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью — не платить налоги с продажи квартиры. Это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше. Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств. Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условий:
- по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация);
- по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина);
- по истечению 5-ти лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов).
Неполная стоимость при ипотеке
Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов. В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы, и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.
Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.
Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры
Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью. Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость. Наиболее часто такой причиной выступает вполне понятное желание сэкономить на налогах. Принимая во внимание, что с этого года минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, увеличен с трех до пяти лет, практика «двойных» цен сохранится, а, возможно, и расширится. Как, впрочем, и противодействие контролирующих органов.
В публикациях специалистов компании «Юридическое бюро» неоднократно освещалась тема занижения реальной цены сделок с недвижимостью. Однако, постоянные обращения клиентов не только свидетельствуют о ее актуальности, но и показывают новые грани. Как часто говорилось в советских газетах, «Письмо позвало в дорогу»: поэтому ниже попытаемся кратко затронуть вопросы, возникшие сразу у нескольких клиентов, которые не так давно собирались стать собственниками квартир, домов и угодий (заплатив по договору одну сумму и передав дополнительно ещё некоторое количество денежных знаков).
Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.
При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.
И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.
Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец.
Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.
К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.
И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Риски при неполной стоимости в ДКП 68 / 18704
Я потенциальный покупатель ипотечник. Нашел подходящую квартиру в новом доме. Собственность менее 3-х лет. Настоящий собственник покупал ее у застройщика около года назад, Основание права собственности — ДКП. Продается без отделки. Квартира стоит 4 млн, продавец в договоре хочет указать 2,1 млн., расписку в получении денег хочет указать 2,1 млн, + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн. Т.е. Доп. соглашение является моей гарантией (или должно являться) того сто в случае расторжения сделки я получу обратно все деньги уплаченные за квартиру, а не только то что указано в ДКП.
Такая схема очень часто (практически всегда) используется, когда квартира в собственности менее 3 лет и собственник не хочет попадать под налог. Это не дурь продавца а нормальная практика. А что бы избежать ошибок при оформлении ДКП и прочих ошибок (правильное составление расписки) наймите риэлтора (или хотя бы проконсультируйтесь). Удачи.
риск очевиден, при расторжении сделки 2.1 вернется вам назад, а за доп.соглашение придется судиться, возможно, быстро и легко, а возможно, долго и упорно
однако, при правильном подходе я не вижу причин для расторжения сделки в будущем
Настаивать не на допсоглашении, а на отдельной расписке на какие нибудь неотделимые улучшения. Расписка подтверждает факт получения, допсоглашение — только обязательство выплатить. Есть разница.
Почему продавец не хочет дать расписку? Чем мотивирует?
Риски, безусловно, есть. Какие именно, можно понять после анализа документов на квартиру.
Сам продавец работает риэлтором.
Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а «Соглашение о гарантии на сделку» к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.
Сам продавец работает риэлтором.
Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а «Соглашение о гарантии на сделку» к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.
1. Где он работает риэлтором? Как давно?
2. Что значит «банк передаст копии расписко в налоговую»? Какой банк? У вас ипотека?
3. Хочу текст полностью, выложите.
Рекомендуем к прочтению: Заявление о ходе исполнительного производства образец
4. Если этот документ пойдет приложением к дкп, разве он не должен подаваться на регистрацию вместе с договором?
Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб., это что — штраф, пени, неустойка?
Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?
Сам продавец работает риэлтором.
Вот поэтому и не хочет давать. Хотя наверняка понимает, что юридических последствий практически нет. Для новостроя — тем более. Стоять на 2-й расписке.
Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?
Не, строго говоря, есть лазейка, потому как штрафом это можно обозвать, ввиду того, что штраф не может быть больше суммы договора. Но расписка, несомненно, сильнее любого обязательства выплатить.
До какого уровня можно снизить цену?
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
- цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
- минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
- НДФЛ уплачивает продавец;
- сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
- занижением цены, связанным со всеми рисками;
- ожиданием истечения срока 5 лет;
- уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.
Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?
Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.
Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.
Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.
В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.