Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать уведомление о начале строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
Какие сведения нужно указывать о сособственниках и/или соарендаторах?
Минстрой по этому вопросу пока не дал разъяснений.
Поэтому, исходим их того, что в отношении этих лиц нужно указывать те же сведения, что и о застройщике.
То есть, указываем – ФИО, место жительства и паспортные данные.
Например, сособственник Иванова Зульфия Моисеевна, проживающая по адресу: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20, паспорт гражданина РФ серия 03 02 номер 555444, выдан 01 апреля 2018 года ОФМС г. Нижнезадрипанска, код подразделения 772-003, зарегистрированная по месту жительства: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20.
Примечание.
Поскольку Минстрой не давал еще разъяснений по заполнению Уведомления о начале строительства, то остается открытым вопрос: нужно ли указывать в строке 2.4 сведения о банке, который имеет залоговые права на участок (например, когда участок является предметом залога по кредитному договору).
Данный вопрос пока остается открытым.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Разрешение на строительство: как было до изменений в законодательстве
До изменений в жилищном кодексе на постройку садового домика или частного дома требовалось разрешение на строительство — это было регламентировано в статье 51 Градостроительного кодекса. Теперь же кодекс говорит, что для индивидуального жилищного строительства такое разрешение не понадобится. Этот документ заменили уведомлениями. Это же относится к хозяйственным постройкам, расположенным на участке: баням, сараям, теплицам и т.п.
Для получения разрешения на строительство нужно было собирать внушительный пакет документов. В том числе, в него входил градостроительный план, схема земельного участка и проектная документация. Разрешение на строительство выдавалось сроком на 10 лет: строить на участке можно было в течение всего этого времени. Если разрешение на строительство было получено, при продаже этот документ передавался новому владельцу, занося запись об этом в Росреестр.
Без разрешения на строительство к дому было невозможно подвести водоснабжение, канализацию, электричество и отопление. Также нельзя было оформить право собственности и получить прописку. Наконец, за строительство без разрешения можно было получить штраф, а саму постройку могли снести.
Почему в разрешении на строительство могут отказать
Есть ряд причин, по которым в разрешении на строительство могут отказать:
-
Не все требуемые сведения указаны в уведомлении о строительстве
В таком случае уведомление не станут рассматривать, а вернут заявителю все документы в течение трех рабочих дней
-
Параметры дома, указанные в уведомлении, не подходят под правила
При принятии такого решения опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство
-
Указанный в уведомлении объект нельзя разместить на земле с определенным разрешенным видом использования
-
Уведомление подал человек, который не является собственником ЗУ или его представителем
-
Внешний вид постройки не соответствует требованиям к архитектурным решениям (в случае, если поселение признано историческим)
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Как заполнить уведомление о планируемом строительстве
Перед тем как подавать уведомление о планируемом строительстве дома, соберите все необходимые данные, которые будут нужны при заполнении заявления:
-
ФИО, место жительства и паспортные данные;
-
Информация о земельном участке — кадастровый номер, адрес (или описание местоположения участка, если адрес еще не присвоен);
-
Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы/документы-основания, указанные в разделе 2 выписки из ЕГРЮЛ);
-
Сведения о видах разрешенного использования земельного участка (указывается в выписке из ЕГРЮЛ) и объекта строительства (определяется застройщиком);
-
Договор купли-продажи земельного участка;
-
Данные о планируемых параметрах дома, в т. ч. об отступах от границ участка (план земельного участка, проект дома);
-
Электронный адрес для обратной связи;
-
Способ направления обратного уведомления.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Когда нужно подавать уведомление о начале строительства/реконструкции?
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Что самое смешное- в ответ Вы получите следующее-«уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее «Уведомление о соответствии проекта») и «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» (далее «Уведомление о соответствии постройки»). Обменялись уведомлениями с длиннющими названиями. Иногда сразу и не поймешь, о чем там вообще идет речь.
Возвращаясь к вопросу о том, в каких случаях следует готовить и подавать уведомление:
- вне зависимости от разрешенного использования земли, уведомление подается при реконструкции дома. Если меняете изначальную конфигурацию дома или его основные характеристики (этажность, общая площадь) — это считается реконструкцией. И после завершения реконструкции опять же понадобится технический план. Не забывайте — садоводы теперь тоже обязаны все эти процедуры проходить.
- как говорилось выше, если уже подали первое уведомление о начале строительства, нужно идти до конца и подавать об окончании.
- если планируете строительство с привлечением материнского капитала — 100% затребуют уведомление.
- если сомневаетесь в возможности строительства на вашем земельном участке дома в определенном месте с определенными характеристиками — уведомление тоже лучше подготовить. Могут выясниться обстоятельства, которые будут препятствовать зарегистрировать уже построенное здание по амнистии.
- многие продавцы земельных участков подают уведомление о начале строительства и получают одобрение администрации, чтобы убедить будущего покупателя, что проблем со строительством на этом участке нет. Это дает некое конкурентное преимущество при сравнении схожих предложений о продаже земельного участка.
Разрешение на строительство жилой постройки
Для того, чтобы построить дом или коммерческий объект, в первую очередь необходимо получить разрешение на строительство. Список документов отличается в зависимости от типа объекта. Согласно классификации градостроительного кодекса есть несколько видов строительства:
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К данной классификации относятся жилые отдельно стоящие дома. Согласно градостроительному кодексу здания, относящиеся к ИЖС, могут иметь не более трёх наземных этажей, общая высота которых не превышает двадцати метров. Внутренняя планировка представляет собой комнаты и помещение, предназначенные для бытовых нужд человека. Такое здание не может быть разделено на отдельные объекты недвижимости.
- Линейные объекты. Данная классификация включает в себя железнодорожные пути, автомобильные дороги, электролинии, трубопроводы и другие подобные коммуникации.
- Объект капитального строительства – это сооружения, строительство которых находится в процессе. Сюда не относятся некапитальные постройки и процессы улучшение земельных участков, такие как асфальтирование дорог, покрытие плиткой тротуаров, замощение дорожек.
Список необходимых документов зависит от типа предполагаемой застройки.
Порядок подачи уведомления о планируемом строительстве
Подать уведомление о начале строительства дома можно в следующих уполномоченных органах:
- Жителям Москвы – Комитет государственного строительного надзора.
- Для Санкт-Петербурга – Служба государственного строительного надзора и экспертизы.
Для других территориальных округов это могут быть:
- региональная администрация;
- департамент архитектуры и градостроительства;
- министерство строительства или др.
Процедура подачи состоит из таких пунктов:
- документы вместе с уведомлением подаются в нужный отдел;
- в течение 7 рабочих дней будет рассмотрено заявление;
- ответ дается в письменной или электронной форме на адрес заявителя.
Одобрение запроса выражается в регистрации застройки, после чего можно начинать строиться. При отказе даются пояснения принятого решения. Исправив замечания (если это возможно) собственник сможет вновь подать уведомление о строительстве садового или жилого дома.
Когда на уведомление возможен отказ
В некоторых ситуациях при начале строительства у застройщиков возникают сложности с получением согласования уведомления. Это вызвано различными нарушениями в процедуре, описанными в ч.10 ст.51.1 ГрК РФ, использовании земли не по назначению или несоблюдении требований к параметрам застройки.
Отказ последует при нарушении принятых параметров капитальной застройки, нарушении правил планировки территорий, несоблюдении правил использования земли. Аналогичные меры предусмотрены при нарушениях при проведении реконструкции объекта недвижимости.